Revoca amministratore condominio per mancata stipula assicurazione

Sospetto che il nostro amministratore non abbia mai fatto l'assicurazione del condominio. Come faccio a controllare? Posso chiedergli di mostrarmi la polizza o devo aspettare l'assemblea? - Roberto

Ecco cosa risponderebbe un’AI avanzata

Puoi controllare immediatamente senza attendere l'assemblea, richiedendo per iscritto all'amministratore copia della polizza assicurativa tramite raccomandata o PEC, in base al tuo diritto di controllo previsto dall'articolo 1130-bis del codice civile. L'amministratore è obbligato a rispondere entro 15 giorni esibendo i documenti condominiali, inclusa la polizza se stipulata. Puoi anche verificare il rendiconto annuale approvato, dove devono risultare i premi assicurativi se la polizza esiste. Se l'amministratore rifiuta di collaborare o risulta che non ha mai stipulato l'assicurazione obbligatoria deliberata dall'assemblea, questa costituisce grave irregolarità che può giustificare la sua revoca assembleare o giudiziale.

Nota bene

Utilizzando l’AI — troverai risposte plausibili ma non definitive. In "Amministratore e gestione condominiale" un solo dettaglio ignorato può cambiare l'esito.

Non fidarti di algoritmi che non ti ascoltano davvero: ottieni la certezza di una strategia legale su misura, chiara e definitiva per il tuo caso.

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Abbiamo scoperto che da tre anni siamo senza assicurazione. Quanto ci vuole per convocare l'assemblea e cacciare l'amministratore? Nel frattempo siamo scoperti e ho paura che succeda qualcosa. - Francesca

Ecco cosa risponderebbe un’AI avanzata

L'assemblea condominiale può essere convocata in tempi rapidissimi: se richiedete all'amministratore la convocazione urgente e lui non provvede entro 2 giorni, potete convocarla voi stessi fissandola tra 5-10 giorni. La revoca può essere deliberata con maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo dei millesimi, ed è immediata dato che la mancata assicurazione da tre anni costituisce grave irregolarità. In alternativa, anche un solo condomino può chiedere la revoca giudiziale al Tribunale per gravi irregolarità. Per la copertura assicurativa urgente, l'amministratore ha comunque il potere di stipulare polizze per le parti comuni come atto di ordinaria amministrazione, quindi potete sollecitarlo formalmente o, in caso di inerzia, far intervenire un amministratore provvisorio tramite il giudice.

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È caduta una tegola dal tetto e ha danneggiato un'auto parcheggiata. L'amministratore non aveva fatto l'assicurazione. Ora dobbiamo pagare noi condòmini i danni? Posso rivalermi su di lui? - Antonio

Ecco cosa risponderebbe un’AI avanzata

Sì, i condomini devono pagare i danni all'auto perché il condominio è responsabile per i danni causati dalle parti comuni indipendentemente dall'assicurazione. Tuttavia, potete rivalervi sull'amministratore se la polizza era stata deliberata dall'assemblea o prevista dal regolamento condominiale, poiché la mancata stipula costituisce grave irregolarità gestionale che genera responsabilità personale. L'assemblea può revocare l'amministratore con la maggioranza prevista per la nomina e deliberare un'azione di risarcimento per recuperare le somme pagate. In alternativa, è possibile ricorrere al Tribunale per la revoca giudiziale e ottenere la condanna al risarcimento danni. La prescrizione dell'azione è di dieci anni.

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L'amministratore dice che l'assicurazione non è obbligatoria per i condomìni piccoli come il nostro. È vero? Quali sono esattamente le polizze che deve fare per legge? - Simona

Ecco cosa risponderebbe un’AI avanzata

L'amministratore ha ragione: l'assicurazione condominiale non è obbligatoria per legge in Italia, indipendentemente dalle dimensioni del condominio. Diventa obbligatoria solo se espressamente prevista dal regolamento condominiale approvato all'unanimità o a maggioranza qualificata. Le polizze che vengono fortemente consigliate, ma non imposte dalla legge, sono la polizza globale fabbricato (che copre incendio, guasti, fenomeni atmosferici e responsabilità civile verso terzi) e la polizza RCT specifica per danni involontari a terzi. Queste coperture servono a proteggere il condominio da responsabilità solidali tra i condomini per eventuali danni a persone o cose derivanti dalle parti comuni, ma restano facoltative salvo diversa previsione regolamentare o delibera assembleare.

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Se lascio perdere e non faccio niente, quali rischi corro? Sono responsabile anch'io se succede un incidente e scopro che eravamo scoperti? Meglio agire subito o posso aspettare? - Marco

Ecco cosa risponderebbe un’AI avanzata

Se non agisce e si verifica un sinistro senza copertura assicurativa, l'amministratore rischia di essere ritenuto civilmente responsabile verso i condomini per i danni non coperti, con l'obbligo di risarcirli personalmente. Nei casi di negligenza grave come l'omessa stipula di polizze obbligatorie, è possibile anche l'imputazione di responsabilità penale. Inoltre, può essere revocato giudizialmente dall'incarico e condannato al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali causati al condominio. È fortemente sconsigliato aspettare: la stipula delle assicurazioni è un obbligo immediato e non dilazionabile, e ritardare aggrava la posizione di responsabilità. L'assicurazione professionale dell'amministratore potrebbe non coprirlo in caso di dolo o grave negligenza, esponendolo a risarcimenti interamente a proprio carico.

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Voglio proporre la revoca in assemblea ma non so cosa portare. Bastano le vecchie delibere dove si vede che non c'è traccia dell'assicurazione? Devo farmi aiutare da un avvocato già ora? - Valentina

Ecco cosa risponderebbe un’AI avanzata

Per proporre la revoca in assemblea le vecchie delibere che non menzionano l'assicurazione non bastano da sole: serve dimostrare che l'assemblea aveva deliberato la stipula della polizza e che l'amministratore non l'ha eseguita. Porta copie dei verbali assembleari che ordinavano la stipula, estratti conto dove non risultano pagamenti assicurativi, comunicazioni ignorate dei condomini e l'assenza della polizza nel rendiconto annuale. Per la sola revoca assembleare non serve subito un avvocato, poiché puoi proporre l'ordine del giorno motivato raccogliendo firme favorevoli, ma la consulenza legale diventa utile se prevedi contestazioni o vuoi passare alla revoca giudiziale per gravi irregolarità. L'assemblea può revocare anche senza giusta causa con le maggioranze ordinarie, ma documentare l'inadempimento evita rischi di risarcimento all'amministratore uscente.

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Siamo solo quattro appartamenti, non abbiamo nemmeno l'obbligo di amministratore. Ma uno di noi si è offerto e ora non fa niente, nemmeno l'assicurazione. Possiamo revocarlo lo stesso? - Giovanni

Ecco cosa risponderebbe un’AI avanzata

Sì, potete revocare l'amministratore anche se siete solo quattro appartamenti senza obbligo. Secondo l'articolo 1129 del codice civile, l'amministratore può essere revocato in qualsiasi momento dall'assemblea con la stessa maggioranza prevista per la nomina, oppure dal Tribunale su ricorso di un condomino in caso di gravi irregolarità. La mancata stipula dell'assicurazione da sola potrebbe non bastare come motivo di revoca, a meno che non rientri in un quadro più ampio di inadempimenti. Il modo più efficace è convocare un'assemblea, deliberare l'obbligo di stipulare l'assicurazione e, se l'amministratore continua a non adempiere, procedere alla revoca per inadempienza rispetto alla deliberazione assembleare.

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L'amministratore continua a mandarci le fatture per il suo compenso ma non ha mai fatto l'assicurazione. Posso rifiutarmi di pagare finché non sistema? Rischio conseguenze legali? - Elena

Ecco cosa risponderebbe un’AI avanzata

Rifiutare il pagamento del compenso dell'amministratore non è consigliabile, poiché potrebbero esserci conseguenze legali contro di voi. La mancata stipula dell'assicurazione costituisce però una grave irregolarità che giustifica la revoca dell'amministratore. La soluzione corretta è convocare un'assemblea straordinaria per deliberare la revoca, che può avvenire in qualsiasi momento senza necessità di giustificazione formale. In alternativa, se l'assemblea non agisce, potete ricorrere all'autorità giudiziaria per ottenere la revoca giudiziale. L'amministratore inadempiente può essere condannato al risarcimento danni e non potrà essere nuovamente nominato dopo una revoca giudiziale.

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