Question 1

Nel mio condominio l'amministratore non presenta il bilancio da due anni e non risponde alle mail. Vorremmo revocarlo ma non sappiamo come fare. Serve l'assemblea o possiamo andare direttamente dal giudice?

— Roberto

Accepted Answer

Per revocare l'amministratore avete due possibilità. La via più rapida è convocare un'assemblea condominiale: servono almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio per richiedere per iscritto la convocazione, poi l'assemblea può deliberare la revoca con la maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 500 millesimi. In alternativa, anche un singolo condomino può rivolgersi direttamente al giudice senza passare dall'assemblea. La mancata presentazione del bilancio da due anni e l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto costituiscono gravi irregolarità che giustificano sia la revoca assembleare sia quella giudiziale. L'ideale sarebbe tentare prima la convocazione dell'assemblea, essendo più veloce ed economica rispetto al ricorso al tribunale.

Question 2

L'amministratore ha fatto dei lavori urgenti senza convocare l'assemblea. Ci ha presentato il conto solo dopo tre mesi. Qualcuno mi ha detto che ho 30 giorni per contestare, ma da quando partono?

Accepted Answer

I trenta giorni che ti hanno indicato non riguardano la revoca dell'amministratore, ma probabilmente l'impugnazione di eventuali delibere assembleari. Per la revoca giudiziale dell'amministratore per gravi irregolarità non esiste un termine perentorio di 30 giorni: puoi presentare ricorso al Tribunale quando emerge l'irregolarità. L'esecuzione di lavori urgenti senza convocare l'assemblea e la presentazione tardiva del rendiconto possono effettivamente configurare gravi irregolarità. In alternativa, puoi chiedere la revoca assembleare in qualsiasi momento, convocando l'assemblea con almeno un altro condomino che insieme rappresenti almeno un sesto del valore dell'edificio. Ti consiglio di consultare un avvocato per valutare quale strada sia più opportuna nel tuo caso specifico.

Question 3

Se vogliamo portare in tribunale l'amministratore per revocarlo, oltre alle spese legali ci sono altri costi? Il condominio dovrà pagare anche se vinciamo la causa?

Accepted Answer

Oltre alle spese legali per l'avvocato, dovrete versare un contributo unificato di 98 euro. Se vincete la causa di revoca, avete diritto al rimborso delle spese dal condominio, che potrà poi rivalersi sull'amministratore revocato. Tuttavia, il giudice potrebbe decidere per la compensazione delle spese tra le parti, nel qual caso non otterreste il rimborso automatico. Trattandosi di un procedimento speciale, non esiste una vera soccombenza come nei giudizi ordinari, quindi la condanna dell'amministratore al pagamento non è automatica ma dipende dalla decisione del giudice.

Question 4

L'amministratore è sempre in ritardo con le risposte e a volte dimentica di pagarci le bollette. Posso chiedere la revoca per questo o servono irregolarità più gravi? Cosa dice la legge esattamente?

— Elena

Accepted Answer

I ritardi nelle risposte e le occasionali dimenticanze nel pagamento delle bollette non costituiscono "gravi irregolarità" secondo l'articolo 1129 del codice civile, che richiede condotte più gravi come l'omessa convocazione dell'assemblea per il rendiconto, il rifiuto ripetuto di convocare l'assemblea, gravi irregolarità fiscali o mancata esecuzione di delibere. Tuttavia, potete comunque revocare l'amministratore tramite delibera assembleare in qualsiasi momento, anche senza motivazione specifica, con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno metà del valore dell'edificio. Per farlo, almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore condominiale devono chiedere per iscritto la convocazione dell'assemblea con la revoca all'ordine del giorno, e l'amministratore deve convocarla entro trenta giorni.

Question 5

Ho scoperto che l'amministratore ha pagato una ditta amica senza fare preventivi. Sono passati quasi due mesi da quando l'ho saputo. Se non faccio nulla entro i 30 giorni, perdo per sempre il diritto di contestare?

— Massimo

Accepted Answer

No, non perdi per sempre il diritto di contestare. Il termine di 30 giorni riguarda solo l'impugnazione delle delibere assembleari, non la revoca dell'amministratore per gravi irregolarità gestionali. Puoi richiedere la revoca giudiziale in qualsiasi momento, purché l'amministratore sia ancora in carica e tu possa provare la gravità dell'irregolarità (come il pagamento senza preventivi a ditta amica). In alternativa, puoi convocare un'assemblea per deliberarne la revoca o agire per responsabilità dell'amministratore entro i termini ordinari di prescrizione. Ti consiglio di consultare un avvocato per valutare le prove concrete e la strategia più efficace.

Question 6

Voglio preparare tutto per l'assemblea che chiederà la revoca dell'amministratore. Quali carte devo portare per dimostrare le sue mancanze? Bastano le email o servono documenti ufficiali?

Accepted Answer

Per dimostrare le gravi irregolarità dell'amministratore in assemblea servono documenti ufficiali e oggettivi: le email da sole hanno valore probatorio limitato e possono essere contestate. Porta estratti conto bancari condominiali, verbali assembleari non eseguiti, registri condominiali incompleti, raccomandate A/R inviate all'amministratore rimaste senza risposta, provvedimenti giudiziari non ottemperati e comunicazioni obbligatorie mai fornite. Le email possono integrare la documentazione ma devono essere accompagnate da raccomandate o atti ufficiali che ne certifichino la ricezione. Prepara copie per tutti i condomini e considera di farti assistere da un avvocato per validare la documentazione probatoria prima dell'assemblea.

Question 7

L'amministratore ha un contratto di tre anni e ne è passato solo uno. Possiamo revocarlo lo stesso per irregolarità anche se l'incarico non è scaduto? O dobbiamo aspettare la fine del mandato?

Accepted Answer

L'amministratore di condominio può essere revocato in qualsiasi momento dall'assemblea, anche prima della scadenza del contratto triennale, senza dover attendere i tre anni. L'articolo 1129 del codice civile prevede espressamente che la revoca può essere deliberata in ogni tempo con la maggioranza prevista per la nomina. In presenza di gravi irregolarità, la revoca può avvenire sia tramite assemblea condominiale con maggioranza ordinaria, sia su ricorso giudiziale di un singolo condomino entro 30 giorni dalla scoperta delle irregolarità. Se la revoca avviene per giusta causa, l'amministratore non avrà diritto al risarcimento danni ma solo al compenso maturato per il periodo effettivamente svolto.

Question 8

Sono amministratore e alcuni condomini vogliono revocarmi accusandomi di cose non vere. Dicono che non presento i bilanci ma li ho sempre inviati per email. Come posso difendermi se convocano l'assemblea?

— Giovanni

Accepted Answer

Puoi difenderti partecipando all'assemblea convocata per la revoca e presentando prove documentali concrete: stampe delle email inviate con i bilanci, ricevute di lettura, conferme di invio e verbali precedenti che dimostrino la regolare comunicazione del rendiconto. Durante l'assemblea hai diritto di intervenire oralmente per confutare le accuse, evidenziando che l'invio per email soddisfa l'obbligo di legge. La revoca richiede comunque la maggioranza dei presenti e almeno 500 millesimi, e se ritieni la delibera ingiusta potrai impugnarla entro 30 giorni dalla trascrizione. Le accuse infondate non costituiscono gravi irregolarità, quindi resta una revoca assembleare ordinaria che puoi contestare con documentazione probante della tua corretta amministrazione.