Revoca amministratore condominio per mancata assicurazione obbligatoria

Ho scoperto che il nostro amministratore non ha mai fatto l'assicurazione del condominio. Un condomino dice che è obbligatoria, ma l'amministratore sostiene che con un condominio piccolo come il nostro non serve. Chi ha ragione? - Roberto

Ecco cosa risponderebbe un’AI avanzata

Ha ragione l'amministratore: l'assicurazione condominiale non è obbligatoria per legge in Italia, indipendentemente dalle dimensioni del condominio, come confermato dalla riforma del 2012 e dalla giurisprudenza della Cassazione. Diventa obbligatoria solo se espressamente prevista dal regolamento condominiale o deliberata dall'assemblea con maggioranza semplice. La mancata stipula non costituisce quindi grave irregolarità che giustifichi automaticamente la revoca dell'amministratore. Tuttavia, è consigliabile convocare un'assemblea per valutare la stipula di una polizza, utile a tutelare le parti comuni e la responsabilità verso terzi, con costi ripartiti in base ai millesimi. In assenza di copertura assicurativa, eventuali danni ricadrebbero proporzionalmente su tutti i condomini.

Nota bene

Utilizzando l’AI — troverai risposte plausibili ma non definitive. In "Amministratore e gestione condominiale" un solo dettaglio ignorato può cambiare l'esito.

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Abbiamo scoperto a marzo che manca l'assicurazione. L'amministratore è stato nominato due anni fa. Dobbiamo aspettare la scadenza del suo mandato oppure possiamo revocarlo subito? - Elena

Ecco cosa risponderebbe un’AI avanzata

Potete revocare immediatamente l'amministratore senza attendere la scadenza del mandato, poiché la mancata stipula dell'assicurazione condominiale obbligatoria configura una grave irregolarità ai sensi dell'articolo 1129 del codice civile. L'assemblea condominiale può deliberare la revoca in qualsiasi momento con le stesse maggioranze previste per la nomina (maggioranza degli intervenuti e un terzo dei millesimi), e la presenza di giusta causa esclude l'obbligo di risarcimento danni all'amministratore revocato. In alternativa, anche un singolo condomino può ricorrere al tribunale per ottenere la revoca giudiziale elencando le irregolarità commesse. È consigliabile convocare urgentemente l'assemblea con ordine del giorno specifico per deliberare la revoca e nominare un nuovo amministratore, documentando adeguatamente la mancanza della copertura assicurativa.

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Se succede qualcosa adesso che non abbiamo l'assicurazione, chi paga? L'amministratore risponde personalmente oppure paghiamo noi condomini? Ho paura che un danno a terzi ci costi una fortuna. - Filippo

Ecco cosa risponderebbe un’AI avanzata

Se succede un danno a terzi senza assicurazione condominiale, il condominio risponde solidalmente con l'amministratore pagando l'intero importo attingendo dal fondo comune, quindi le spese vengono ripartite tra tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà. Successivamente il condominio può agire in rivalsa contro l'amministratore inadempiente per recuperare quanto pagato, dimostrando la mancata stipula della polizza obbligatoria. L'amministratore risponde personalmente con il proprio patrimonio per i danni causati al condominio, ma questo non vi esenta dal pagamento immediato verso i terzi danneggiati. Convocate urgentemente un'assemblea per revocare l'amministratore e stipulare subito la polizza, poiché senza copertura assicurativa un danno grave potrebbe costarvi cifre molto elevate.

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Oltre a revocarlo, posso anche chiedergli i danni per la sua negligenza? Siamo stati scoperti per mesi e se fosse successo qualcosa avremmo avuto grossi problemi economici. - Marta

Ecco cosa risponderebbe un’AI avanzata

Sì, oltre alla revoca potete richiedere il risarcimento dei danni all'amministratore per la sua negligenza. La mancata stipula o rinnovo dell'assicurazione condominiale costituisce una grave irregolarità che espone il condominio a rischi economici significativi. L'amministratore è responsabile dei danni derivanti dalla copertura mancata durante i mesi di scopertura, poiché ha violato i suoi obblighi di diligente gestione. Potete agire tramite delibera assembleare che autorizzi l'azione risarcitoria, oppure un singolo condomino può ricorrere al Tribunale. Consultate un avvocato per quantificare il danno subito e verificare eventuali coperture della polizza professionale dell'amministratore.

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Vogliamo convocare un'assemblea per revocarlo, ma nel nostro condominio è sempre difficile raggiungere il numero minimo. Se non si presenta abbastanza gente, l'amministratore resta al suo posto? - Giovanni

Ecco cosa risponderebbe un’AI avanzata

La revoca dell'amministratore richiede le stesse maggioranze della nomina e se l'assemblea non raggiunge il quorum costitutivo la delibera non può essere adottata e l'amministratore resta in carica. Tuttavia, la mancata stipula dell'assicurazione obbligatoria costituisce grave irregolarità gestionale ai sensi dell'articolo 1129 comma 12 del codice civile. In questo caso, anche se l'assemblea fallisce per mancanza di numero, ogni singolo condomino può autonomamente rivolgersi al giudice per ottenere la revoca giudiziale dell'amministratore, che se accolta comporta la decadenza immediata senza obbligo di risarcimento e la possibile esclusione da futuri incarichi condominiali.

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Siamo in sei condomini. Quattro di noi vogliono cacciare l'amministratore per questa storia dell'assicurazione, ma due dicono che va bene così. Bastano quattro voti su sei oppure serve l'unanimità? - Claudia

Ecco cosa risponderebbe un’AI avanzata

Per revocare l'amministratore non serve l'unanimità: bastano quattro voti su sei, a patto che rispettiate due condizioni previste dalla legge. Servono la maggioranza dei presenti in assemblea (che avete già con quattro su sei) e almeno la metà del valore dell'edificio calcolato in millesimi. Verificate quindi che i quattro condomini favorevoli rappresentino insieme almeno il 50% dei millesimi totali dell'edificio. La mancata stipula dell'assicurazione obbligatoria costituisce grave irregolarità gestionale e giustifica pienamente la revoca. Potete richiedere per iscritto la convocazione di un'assemblea straordinaria oppure, se l'amministratore non provvede entro dieci giorni, convocarla direttamente voi condomini.

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Se voglio mettere all'ordine del giorno la revoca dell'amministratore, devo portare qualche documento che provi la mancata assicurazione? O basta che lo diciamo in assemblea? - Andrea

Ecco cosa risponderebbe un’AI avanzata

Per inserire all'ordine del giorno la revoca dell'amministratore non è necessario portare documenti probatori in fase di richiesta: è sufficiente una comunicazione scritta all'amministratore indicando la motivazione della mancata assicurazione. L'amministratore deve convocare l'assemblea entro 30 giorni. Durante l'assemblea sarà invece opportuno dimostrare l'effettiva mancanza della polizza, portando ad esempio la delibera di nomina che la richiedeva, l'assenza della polizza nel rendiconto o una richiesta di esibizione non evasa. La mancata assicurazione costituisce giusta causa di revoca solo se era prevista dalla delibera di nomina o dal regolamento condominiale, consentendo la revoca con maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo dei millesimi.

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L'amministratore ha detto che anche se lo vogliamo revocare lui può fare ricorso e restare in carica. È vero che può opporsi alla decisione dell'assemblea o sono solo minacce? - Stefania

Ecco cosa risponderebbe un’AI avanzata

L'amministratore sta facendo minacce infondate. La revoca deliberata dall'assemblea è definitiva e vincolante, e lui non può opporsi per restare in carica. Nel vostro caso, la revoca per mancata presentazione della polizza assicurativa richiesta dall'assemblea è pienamente legittima secondo l'articolo 1129 del Codice Civile. L'unico diritto che l'amministratore revocato senza giusta causa conserva è quello al compenso per l'attività già svolta fino al momento della revoca. Un eventuale ricorso giudiziario potrebbe riguardare solo questioni economiche o procedurali, ma non può impedire la revoca né permettergli di rimanere in incarico.

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