Question 1

Ho trovato un bilocale perfetto per me ma il venditore mi ha detto che manca il certificato di agibilità. Il notaio può comunque fare il rogito? Rischio che l'atto sia nullo o che non possa abitarci?

— Marco

Accepted Answer

Il notaio può rogitare anche senza certificato di agibilità e l'atto non sarà nullo per questo motivo. Puoi quindi procedere all'acquisto, ma devi capire se manca solo il documento o se l'immobile non ha proprio i requisiti per ottenerlo: nel secondo caso rischi problemi per abitarci, per ottenere il mutuo e per rivendere in futuro. Prima del rogito verifica con il notaio se esistono difformità edilizie, chiedi al venditore perché manca l'agibilità e fai inserire clausole che tutelino la tua posizione, specificando che sei stato informato della mancanza. Se l'immobile è sostanzialmente regolare il rischio è limitato, altrimenti valuta bene se convenga proseguire.

Question 2

Sto per comprare ma manca l'agibilità. Il venditore dice che la farà dopo il rogito. Quanto ci vuole normalmente? Posso chiedere che la faccia prima o almeno metterla come condizione nel compromesso?

— Alessandra

Accepted Answer

Puoi comprare anche senza agibilità perché la compravendita resta valida, ma è un rischio: il venditore ha l'obbligo di consegnare la documentazione e la sua assenza può generare contestazioni o richieste risarcitorie. I tempi per ottenerla dipendono dal Comune e dalla completezza della pratica, e possono variare da 30 a 60 giorni o più se mancano documenti o servono verifiche tecniche. La soluzione più prudente è chiedere che il venditore regolarizzi tutto prima del rogito oppure inserire nel preliminare una clausola che lo obblighi a farlo entro una data precisa, prevedendo che il mancato adempimento consenta di sospendere o risolvere il contratto. Se decidi di comprare comunque, negozia un prezzo più basso o una garanzia contrattuale perché l'assenza di agibilità può comportare deprezzamento e costi futuri.

Question 3

La casa che voglio comprare non ha agibilità perché il bagno è stato spostato senza comunicarlo. Mi hanno detto che si può sanare ma non so quanto costa. Devo pagarlo io o il venditore? Ci sono multe?

— Giuseppe

Accepted Answer

Puoi comprare anche senza agibilità, ma devi valutare attentamente i rischi prima del rogito. La mancata agibilità non blocca automaticamente la vendita, però lo spostamento del bagno senza titolo va sanato prima se possibile. I costi di sanatoria spettano normalmente al venditore, ma potete accordarvi diversamente con uno sconto sul prezzo. La sanzione per mancata presentazione della certificazione di agibilità va da 77 a 464 euro. Prima di firmare, fatti fare una verifica tecnica sulla possibilità di sanare l'abuso e inserisci nel preliminare chi paga la regolarizzazione e in quali tempi, oppure subordina l'acquisto all'ottenimento della conformità.

Question 4

Vorrei comprare questa casa per investimento e affittarla. Mi hanno detto che senza agibilità non posso intestarmi le utenze. È vero? Come faccio se l'inquilino deve attivare luce e gas?

Accepted Answer

Puoi comprare un immobile senza agibilità, il rogito è comunque valido, ma comporta rischi concreti soprattutto se intendi affittarlo: l'immobile sarà meno appetibile e l'inquilino potrebbe contestare l'idoneità del bene. Sulla questione utenze, non esiste un divieto legale assoluto di intestazione senza agibilità, ma nella pratica alcuni fornitori possono creare ostacoli in assenza di documentazione regolare o impianti conformi. Prima di acquistare è fondamentale verificare con precisione la situazione urbanistica, tecnica e impiantistica dell'immobile, e inserire clausole di trasparenza nel preliminare per evitare contestazioni future. Se l'obiettivo è investimento e locazione, valuta attentamente se la mancanza di agibilità inciderà sulla velocità e sicurezza dell'affitto.

Question 5

Ho comprato casa sei mesi fa e il venditore mi aveva promesso che avrebbe sistemato l'agibilità ma non l'ha mai fatto. Ora voglio rivendere e mi dicono che è un problema. Posso rivalermi su di lui? Ho perso dei diritti?

— Roberto

Accepted Answer

Se il venditore si era impegnato contrattualmente a sistemare l'agibilità e non l'ha fatto, puoi rivalertene per inadempimento chiedendo il risarcimento del danno economico subito (minor valore dell'immobile, difficoltà di rivendita) e, nei casi più gravi, anche la risoluzione del contratto. Non hai ancora perso i tuoi diritti dopo sei mesi, ma attenzione ai termini: se agisci per inadempimento contrattuale i tempi sono più lunghi, mentre se ti basi sulla garanzia per vizi operano termini brevi di decadenza. Tutto dipende da cosa era scritto nel rogito o nel preliminare: se vi era una promessa esplicita del venditore, la tua posizione è solida; se invece avevi accettato espressamente l'assenza di agibilità, la tutela si riduce notevolmente. Per valutare strategie e tempistiche precise, consulta un avvocato esperto in diritto immobiliare presente su Iuspert.it.

Question 6

Il proprietario dice che l'agibilità si può ottenere facilmente ma io ho paura che ci siano difformità nascoste. Devo far fare una perizia prima del rogito? Chi me la può fare e quanto costa indicativamente?

— Francesca

Accepted Answer

Puoi acquistare anche senza agibilità, il rogito resta valido se sei informato e accetti la situazione. Il rischio vero sono le difformità edilizie nascoste che potrebbero rendere l'immobile irregolare o difficile da sanare. Prima del rogito conviene far verificare lo stato dell'immobile da un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) che controlli la conformità urbanistica, i titoli edilizi in Comune e la sanabilità di eventuali abusi. Una perizia di base costa indicativamente tra 200 e 500 euro, mentre verifiche più approfondite possono costare di più. Chiedi al venditore tutta la documentazione edilizia e le planimetrie: se qualcosa non è chiaro, la perizia tecnica preventiva è la scelta più prudente per evitare brutte sorprese dopo l'acquisto.

Question 7

Sto comprando un appartamento in un palazzo d'epoca nel centro storico. Il venditore dice che per questi immobili vecchi spesso manca l'agibilità e non è un problema. È vero o mi sta prendendo in giro?

— Davide

Accepted Answer

L'acquisto è tecnicamente possibile anche senza agibilità, ma non è vero che sia sempre irrilevante. Per gli immobili d'epoca è effettivamente frequente la mancanza del certificato storico, tuttavia l'assenza può costituire inadempimento del venditore se l'immobile non rispetta i requisiti igienico-sanitari o di sicurezza necessari. Prima di procedere è opportuno verificare la conformità urbanistica e catastale, accertarsi che i requisiti sostanziali siano presenti anche se manca il documento formale, e far inserire nel contratto una clausola esplicita che riconosca la situazione e regoli le rispettive responsabilità. La mancanza di agibilità può inoltre creare difficoltà con eventuali finanziamenti bancari e limitare la commerciabilità futura dell'immobile.

Question 8

Voglio comunque comprare questa casa anche se manca l'agibilità perché il prezzo è ottimo. Cosa posso inserire nel compromesso per proteggermi? Posso trattenere parte del prezzo fino a quando non viene sanata?

— Laura

Accepted Answer

Puoi acquistare l'immobile anche senza agibilità, perché la mancanza non rende nullo il rogito, ma devi proteggerti con clausole precise nel compromesso. Inserisci l'obbligo del venditore di sanare entro una data certa prima del rogito, una condizione sospensiva o risolutiva legata all'ottenimento del certificato, e la dichiarazione espressa che il prezzo tiene conto della carenza. Puoi trattenere parte del prezzo solo se previsto espressamente nel preliminare, ad esempio con deposito presso il notaio o saldo differito fino al rilascio dell'agibilità. Fatti assistere da un notaio per redigere le clausole appropriate, specificando importo trattenuto, termine massimo per la sanatoria e conseguenze dell'eventuale inadempimento.