Question 1

Sto per firmare il preliminare ma quando sono andata a vedere la casa c'erano ancora mobili e il venditore dice che sono suoi. Come faccio a essere sicura che il giorno del rogito troverò la casa vuota?

— Francesca

Accepted Answer

Per tutelarti efficacemente, devi inserire nel preliminare una clausola che obblighi il venditore a consegnare l'immobile completamente libero da persone e cose alla data del rogito, specificando espressamente che tutti i mobili attualmente presenti saranno rimossi. È consigliabile prevedere una penale in caso di ritardo nella liberazione e, se possibile, fare trattenere dal notaio una parte del prezzo da svincolare solo dopo la verifica che la casa sia effettivamente vuota. La giurisprudenza riconosce che, se questa clausola è presente, l'inadempimento del venditore ti permette di contestare la mancata liberazione e di chiedere i rimedi previsti dal contratto, anche se al momento del preliminare eri a conoscenza della situazione. Senza questa previsione scritta e dettagliata, sarà molto più difficile far valere i tuoi diritti in caso di problemi.

Question 2

Il venditore mi ha detto che gli inquilini se ne vanno tra un mese ma non ho visto nessun documento. Se poi non se ne vanno, quanto tempo ci vuole per farli uscire con uno sfratto?

Accepted Answer

Puoi bloccare l'acquisto prima del rogito se l'immobile risulta occupato nonostante il venditore l'abbia dichiarato libero: la presenza di inquilini non comunicata costituisce un vizio che giustifica il recesso. Prima di firmare, pretendi sempre la documentazione scritta del contratto di locazione e della data certa di rilascio, perché promesse verbali non hanno valore. Se acquisti senza verifiche e l'inquilino non lascia l'immobile, i tempi di sfratto sono lunghi: anche nelle procedure più veloci servono mediamente dai 6 ai 12 mesi per ottenere il rilascio effettivo, e in casi complessi si può arrivare anche oltre. Non sottoscrivere mai il rogito senza prove documentali certe che l'immobile sarà effettivamente libero alla data concordata.

Question 3

Mi hanno proposto uno sconto perché la casa ha ancora dentro l'ex moglie del proprietario. Se accetto e poi lei non esce, devo pagare io l'avvocato e tutte le spese dello sfratto?

Accepted Answer

Se nel contratto è specificato che l'immobile deve essere consegnato libero al rogito, l'obbligo di liberarlo resta a carico del venditore e quindi eventuali spese legali per lo sfratto ricadrebbero su di lui, non su di te. Il rischio è che, accettando lo sconto e firmando senza una clausola chiara, tu possa trovarti a dover sostenere i costi per far uscire l'occupante. Prima di firmare il preliminare è fondamentale inserire una clausola che vincoli la vendita alla consegna dell'immobile libero da persone e cose, oppure che preveda espressamente a chi spettano le spese di liberazione. In mancanza di questa tutela contrattuale potresti agire per inadempimento del venditore ma con tempi e costi a tuo carico.

Question 4

Ho già versato la caparra e firmato il compromesso ma ora scopro che dentro ci sono ancora persone. Il venditore dice che è tutto regolare ma io voglio indietro i soldi. Posso riavere la caparra?

Accepted Answer

Se l'immobile è occupato nonostante il venditore avesse garantito la consegna libera, puoi chiedere la restituzione della caparra e bloccare l'acquisto. Quando il preliminare prevede espressamente la consegna libera e il venditore non rispetta questa condizione, si configura un inadempimento che ti consente di recedere dal contratto. In tal caso, se la caparra è confirmatoria, hai diritto non solo alla restituzione della somma versata, ma al doppio della caparra, ai sensi dell'art. 1385 c.c. È importante contestare subito per iscritto la situazione e diffidare formalmente il venditore, verificando attentamente il testo del compromesso e le clausole relative alla consegna dell'immobile.

Question 5

Il notaio mi ha detto che posso fare il rogito anche se la casa non è libera. Ma se poi gli occupanti non escono io resto col mutuo da pagare e senza poterci entrare?

Accepted Answer

Sì, il rischio che descrivi esiste ed è concreto: se firmi il rogito senza adeguate tutele contrattuali, diventi proprietario e devi pagare il mutuo, ma potresti non poter entrare in casa per mesi. Il notaio può rogitare anche con l'immobile occupato, ma se nel contratto il venditore ha garantito la consegna libera da persone, l'occupazione costituisce inadempimento e puoi chiedere risoluzione o risarcimento. Prima di firmare, però, è fondamentale inserire clausole di protezione: condizione sospensiva sulla liberazione, ritenuta di parte del prezzo fino al rilascio effettivo, oppure penali per ogni giorno di ritardo nella consegna. Senza queste tutele scritte nel rogito, rischi di trovarti in una situazione difficilissima da gestire, dovendo avviare cause lunghe e costose per ottenere lo sgombero.

Question 6

Il venditore mi assicura che la casa sarà libera al rogito. Cosa devo farmi mettere per iscritto nel preliminare per essere tutelata se poi ci sono problemi?

Accepted Answer

Nel preliminare di compravendita devi far inserire espressamente che l'immobile sarà consegnato libero da persone e cose alla data del rogito, con obbligo del venditore di liberarlo entro una data certa e precisa. È fondamentale prevedere una clausola penale che stabilisca una somma per ogni giorno di ritardo nella liberazione e la possibilità di non stipulare il definitivo se l'immobile non risulta effettivamente libero. Puoi anche richiedere che parte del prezzo venga trattenuto dal notaio e versato al venditore solo dopo la liberazione effettiva dell'immobile. Queste clausole scritte ti permettono di chiedere risoluzione del contratto, restituzione delle somme versate e risarcimento danni se il venditore non rispetta gli impegni presi.

Question 7

Il proprietario mi ha detto che dentro c'è solo suo fratello che sta cercando casa. È più semplice farlo uscire rispetto a un inquilino con contratto o è la stessa cosa?

Accepted Answer

Sì, è generalmente più semplice far uscire un fratello senza contratto rispetto a un inquilino con locazione regolare, perché non esiste un rapporto di locazione da rispettare che resterebbe efficace anche dopo la vendita. Tuttavia, se il fratello occupa senza titolo e si rifiuta di lasciare l'immobile, il proprietario deve comunque agire per ottenerne il rilascio, anche attraverso un procedimento giudiziario ed eventuale esecuzione forzata. Dal punto di vista pratico per l'acquirente, un immobile occupato comporta sempre rischi e ritardi, indipendentemente da chi lo occupi. Conviene quindi pretendere la consegna effettivamente libera prima del rogito oppure inserire nel preliminare clausole specifiche che tutelino l'acquirente in caso di mancata liberazione. In sintesi: più semplice di un inquilino con contratto, ma non automatico né privo di complicazioni.

Question 8

Manca una settimana al rogito e la casa è ancora occupata. Il venditore dice che libera tutto prima ma io ho paura. Posso presentarmi dal notaio e dire che non firmo?

Accepted Answer

Se il contratto preliminare prevede espressamente la consegna dell'immobile libero da persone e cose al momento del rogito, hai diritto di rifiutare la firma fino a quando il venditore non adempie a questa obbligazione. Prima del rogito, puoi inviare una diffida scritta al venditore per mettere nero su bianco la contestazione e, il giorno stesso, dichiarare al notaio che non intendi firmare perché l'immobile risulta ancora occupato. Se hai versato una caparra confirmatoria e il venditore resta inadempiente, puoi chiedere il recesso e pretendere il doppio della caparra, oppure agire per l'esecuzione forzata o la risoluzione del contratto con risarcimento danni. Attenzione: una volta firmato il rogito, sarà molto più complesso contestare la situazione, quindi è fondamentale far valere i tuoi diritti prima del perfezionamento della compravendita.