Question 1

Abbiamo comprato casa otto mesi fa e ora ci sono infiltrazioni dal soffitto del bagno. Il costruttore dice che è passato troppo tempo per la garanzia. È vero o possiamo ancora contestare?

Accepted Answer

Potete ancora contestare: otto mesi dal rogito non impediscono di agire. Se le infiltrazioni derivano da gravi difetti di costruzione, la responsabilità del costruttore dura dieci anni dal completamento dell'opera, e avete un anno di tempo dalla scoperta del difetto per denunciarlo formalmente. Le infiltrazioni d'acqua rientrano generalmente tra i vizi gravi tutelati dalla legge. Documentate subito il problema con foto e perizia tecnica, inviate una denuncia scritta al costruttore e verificate quando sono terminati i lavori: se non sono passati dieci anni, il costruttore risponde del danno indipendentemente da quando avete acquistato l'immobile.

Question 2

Le perdite vengono dal terrazzo sopra di noi. Per dimostrare che è un difetto di costruzione devo per forza pagare un geometra? Quanto costa una perizia del genere?

Accepted Answer

Non sei obbligato per legge a nominare un geometra, ma per dimostrare che le infiltrazioni dal terrazzo sopra derivano da un difetto di costruzione una perizia tecnica è quasi sempre decisiva, soprattutto se la controparte contesta la causa del problema. Puoi incaricare un geometra, ingegnere o architetto per una perizia di parte, oppure richiedere un Accertamento Tecnico Preventivo in sede giudiziale. I costi variano in base alla complessità del caso e alla zona, ma orientativamente si parla di qualche centinaio di euro fino a oltre mille euro per perizie più articolate. È importante verificare se il difetto riguarda l'impermeabilizzazione, la posa o altri vizi costruttivi rilevanti ai sensi dell'articolo 1669 del Codice Civile.

Question 3

L'infiltrazione ha rovinato l'armadio della camera e parte del parquet. Se dimostriamo che è colpa del costruttore, ci rimborsa anche i mobili danneggiati o solo la riparazione del tetto?

Accepted Answer

Se dimostrate che l'infiltrazione deriva da un grave difetto di costruzione imputabile al costruttore, il risarcimento può comprendere non solo la riparazione del tetto o dell'impermeabilizzazione, ma anche i danni conseguenti ai beni danneggiati come armadio e parquet, purché siano causalmente collegati all'infiltrazione. La responsabilità del costruttore copre infatti sia il danno strutturale sia quello ai mobili e alle finiture, se documentate con foto, preventivi e perizia tecnica il nesso causale tra difetto costruttivo e danni subiti. È fondamentale raccogliere prove concrete che dimostrino come l'infiltrazione abbia direttamente causato il deterioramento degli arredi e quantificare economicamente ogni singolo danno.

Question 4

Il costruttore sostiene che le perdite sono colpa nostra perché non abbiamo pulito i canali di scolo del terrazzo. Ma noi abitiamo qui da sei mesi, come facciamo a dimostrare che è un vizio di costruzione?

— Roberto

Accepted Answer

Se le infiltrazioni derivano da un difetto costruttivo originario (impermeabilizzazione insufficiente, pendenze errate, raccordi difettosi), il costruttore resta responsabile anche se abitate nell'appartamento da sei mesi. Per dimostrare che non si tratta di cattiva manutenzione, dovete raccogliere subito fotografie e video delle infiltrazioni, documentare quando sono comparse le prime macchie, conservare eventuali segnalazioni inviate e soprattutto far redigere una perizia tecnica da un ingegnere o architetto che accerti l'origine del problema e distingua tra vizio originario e mancata pulizia. La giurisprudenza riconosce come gravi difetti anche le carenze di impermeabilizzazione, e il termine di un anno per la denuncia decorre dalla scoperta del vizio, non dalla consegna dell'immobile.

Question 5

Vedo macchie di umidità che si allargano ma mio marito vuole aspettare per vedere se peggiorano prima di contestare. Se aspettiamo altri mesi rischiamo di perdere il diritto alla riparazione gratuita?

— Chiara

Accepted Answer

Sì, aspettare mesi può farvi perdere la tutela più forte. Se le infiltrazioni dipendono da un grave difetto di costruzione dell'immobile appena acquistato, la denuncia va fatta entro un anno dalla scoperta del vizio, altrimenti rischiate di perdere il diritto alla riparazione gratuita. Anche se si tratta di un problema condominiale con prescrizione più lunga, attendere mentre le macchie si allargano rende più difficile provare quando avete scoperto il danno e può indebolire la vostra posizione. È fondamentale documentare subito con foto datate, far valutare l'origine dell'infiltrazione da un tecnico e inviare una contestazione scritta al venditore o costruttore chiedendo un sopralluogo urgente.

Question 6

Vorrei mandare una raccomandata al costruttore per contestare le infiltrazioni. Posso scriverla io o serve che la faccia mandare da un avvocato per essere valida?

Accepted Answer

Puoi scrivere e inviare tu la raccomandata al costruttore, non serve un avvocato perché sia valida come comunicazione. L'importante è che sia chiara, descriva le infiltrazioni con precisione, indichi date e danni, alleghi foto e documenti, e venga spedita con raccomandata A/R o PEC per avere prova della ricezione. La lettera serve a formalizzare la contestazione e a mettere in mora il costruttore, fissando un termine per rispondere e intervenire. L'avvocato diventa necessario solo se il costruttore non risponde o se devi prepararti per un eventuale giudizio o risarcimento.

Question 7

Dopo la mia segnalazione il costruttore si è offerto di sistemare solo il tetto ma non vuole pagare il rifacimento dell'intonaco interno danneggiato. Devo accettare o posso chiedere di più?

Accepted Answer

Non sei obbligato ad accettare una riparazione parziale. Se l'infiltrazione deriva da un difetto imputabile al costruttore, hai diritto a chiedere sia la sistemazione della causa del danno sia il ripristino completo delle parti interne danneggiate, intonaco incluso. La giurisprudenza riconosce le infiltrazioni d'acqua come gravi difetti che fanno scattare la responsabilità del costruttore ex art. 1669 c.c., anche quando non vi siano problemi statici ma vizi che incidono sul godimento dell'immobile. È consigliabile documentare tutto con fotografie, preventivi e una perizia tecnica che provi l'origine, l'estensione del danno e il nesso causale, e formalizzare la tua richiesta con una diffida scritta prima di accettare soluzioni limitate.

Question 8

L'infiltrazione viene dalle parti comuni del condominio. In questo caso devo rivolgermi all'amministratore o posso comunque chiedere al costruttore di sistemare?

Accepted Answer

Se l'infiltrazione proviene dalle parti comuni del condominio, il primo riferimento è l'amministratore, che deve attivare i controlli e gli interventi necessari perché il condominio risponde dei danni causati dalle cose comuni. Tuttavia, se l'appartamento è di recente costruzione e il problema deriva da un difetto costruttivo originario, puoi rivolgerti anche al costruttore per chiedere la sistemazione o il risarcimento. Non devi scegliere necessariamente uno solo dei due: puoi segnalare subito all'amministratore e, in parallelo, mettere in mora il costruttore se sospetti un vizio di costruzione. La soluzione migliore è far eseguire una perizia tecnica che individui con precisione l'origine dell'infiltrazione prima di imputare formalmente la responsabilità, così da sapere se risponde il condominio o il costruttore.