Question 1

Ho una srl che fa commercio e possiede anche capannoni e uffici. Vorrei tenere gli immobili separati dal resto, ma non so bene come funziona questa scissione. Si crea una società nuova o posso trasferire tutto in una esistente?

— Roberto

Accepted Answer

Sì, puoi separare il ramo immobiliare tramite scissione parziale trasferendo capannoni e uffici in una società beneficiaria di nuova costituzione oppure in una già esistente, mentre la società originaria continua con l'attività commerciale. L'operazione è fiscalmente neutrale se strutturata correttamente con valide ragioni economiche. Oltre alla neutralità fiscale diretta, la separazione riduce il rischio imprenditoriale sugli immobili e può semplificare la gestione. Valuta però i costi notarili, eventuali rettifiche IVA su immobili già detratti e gli effetti su IMU e finanziamenti esistenti. Per una valutazione completa conviene analizzare il valore fiscale degli immobili e la tua compagine societaria, eventualmente con il supporto degli esperti su Iuspert.it.

Question 2

Il mio commercialista dice che ci vogliono mesi per fare una scissione. Io però vorrei proteggere gli immobili prima possibile perché l'attività commerciale ha qualche problema con i fornitori. Quali sono i tempi reali?

— Stefano

Accepted Answer

La scissione parziale richiede effettivamente **almeno 3-4 mesi** per completarsi: il progetto va depositato 30 giorni prima della decisione dei soci, poi servono atto notarile, iscrizione al Registro Imprese e registrazione (ulteriori 20 giorni). Se l'obiettivo è proteggere rapidamente gli immobili da problemi con fornitori, la scissione **non è lo strumento più veloce**, perché segue passaggi formali inderogabili. Fiscalmente può essere neutrale se supportata da valide ragioni economiche, ma per una tutela immediata del patrimonio immobiliare esistono alternative più rapide della scissione.

Question 3

Gli immobili della mia società valgono molto più del valore in bilancio. Se li scindo, devo pagare le imposte sulle plusvalenze o l'operazione è davvero neutrale come mi hanno detto?

Accepted Answer

La scissione parziale del ramo immobiliare gode di neutralità fiscale: non si realizzano plusvalenze imponibili al momento dell'operazione, anche se gli immobili valgono molto più del valore contabile. I valori fiscali restano in continuità e la tassazione è solo rinviata a un eventuale futuro realizzo (cessione, assegnazione ai soci, destinazione extra-impresa). L'operazione è soggetta a imposta di registro in misura fissa. È fondamentale che la scissione abbia valide ragioni economiche e non sia costruita artificiosamente per ottenere vantaggi fiscali indebiti, altrimenti potrebbe essere contestata come abuso del diritto.

Question 4

Della mia società vorrei tenere solo alcuni immobili da una parte e lasciare gli altri con l'attività commerciale. Posso scegliere io quali spostare o devo trasferire tutto il ramo?

Accepted Answer

La scissione parziale permette di scegliere liberamente quali immobili trasferire, senza obbligo di spostare l'intero ramo. L'operazione risulta fiscalmente conveniente perché non genera plusvalenze immediate e prevede l'applicazione dell'imposta di registro in misura fissa (200 euro), anziché proporzionale. Il valore fiscale degli immobili viene trasferito alla società beneficiaria, rinviando la tassazione delle plusvalenze a una eventuale futura cessione. Fondamentale che l'operazione risponda a una reale esigenza di riorganizzazione aziendale e non sia finalizzata esclusivamente a ottenere vantaggi fiscali indebiti. Gli avvocati presenti su Iuspert possono assisterti nella strutturazione ottimale dell'operazione.

Question 5

Ho paura che l'Agenzia delle Entrate dica che ho fatto la scissione solo per evitare imposte. In quel caso cosa succede? Devo pagare tutto con sanzioni e interessi?

Accepted Answer

La scissione parziale per separare il ramo immobiliare gode di neutralità fiscale e non è di per sé elusiva se supportata da valide ragioni economiche come la separazione tra attività operativa e patrimonio immobiliare, migliore governance o gestione autonoma del rischio. Se l'Agenzia delle Entrate dovesse contestare l'operazione come abuso del diritto, non annullerebbe la scissione civilisticamente ma disconoscerebbe i vantaggi fiscali indebiti, recuperando le imposte non versate oltre a interessi e sanzioni. Per ridurre il rischio è fondamentale documentare nel progetto di scissione le ragioni economiche sostanziali dell'operazione, evitando schemi puramente artificiosi o seguiti da cessioni di partecipazioni che possano far sospettare l'aggiramento della normativa fiscale.

Question 6

Per fare la scissione mi hanno detto che serve una perizia di stima degli immobili. È obbligatoria? Chi la deve fare e quanto costa? Posso usare una stima che ho già fatto l'anno scorso?

Accepted Answer

La perizia di stima degli immobili nella scissione parziale non è sempre obbligatoria: dipende dalla struttura societaria coinvolta. Se sia la scissa che la beneficiaria sono società di capitali, generalmente non serve; diventa invece necessaria quando la scissa è una società di persone e la beneficiaria è di capitali, per il richiamo normativo agli articoli sui conferimenti. Quando richiesta, deve essere redatta da un professionista abilitato (ingegnere, architetto, geometra o commercialista esperto in valutazioni) e il costo varia in base al numero e alla complessità degli immobili, senza tariffe standard. Una stima dell'anno scorso può essere riutilizzata solo se ancora attuale e accettata dal notaio, ma spesso è preferibile un aggiornamento o una nuova perizia per evitare contestazioni, soprattutto se il mercato immobiliare è cambiato.

Question 7

Alcuni immobili della società sono affittati con contratti ancora lunghi. Posso comunque scindere il ramo immobiliare oppure devo aspettare che scadano i contratti? E i canoni dove vanno?

Accepted Answer

La scissione parziale del ramo immobiliare può essere effettuata anche con contratti di locazione in corso, senza attenderne la scadenza, purché il complesso trasferito costituisca un ramo d'azienda autonomo. I contratti di affitto vengono trasferiti alla società beneficiaria insieme agli immobili e i canoni successivi spetteranno a quest'ultima per effetto del subentro previsto dall'art. 2506-quater c.c. L'operazione è fiscalmente neutrale ai sensi dell'art. 173 TUIR, quindi non genera plusvalenze imponibili immediate. È fondamentale che il ramo sia organizzato come unità economica autonoma e che il progetto di scissione individui chiaramente tutti i rapporti attivi e passivi trasferiti, compresi i contratti di locazione. La prassi dell'Agenzia delle Entrate conferma che scissioni immobiliari con successiva locazione a canone congruo non configurano automaticamente abuso del diritto.

Question 8

Ho già fatto la scissione ma ora l'Agenzia delle Entrate dice che i valori degli immobili erano sottostimati e vuole recuperare le imposte. Posso contestare questa decisione?

Accepted Answer

Sì, puoi contestare la decisione dell'Agenzia delle Entrate, ma la strategia difensiva dipende dal tipo di contestazione: se riguarda una riqualificazione della scissione come abuso del diritto o semplicemente una rettifica dei valori degli immobili. La scissione è fiscalmente neutrale e non genera plusvalenze, quindi devi verificare quale imposta l'Agenzia vuole recuperare e su quale base giuridica. La tua difesa può concentrarsi sulla correttezza della perizia utilizzata, sulla congruità dei valori di mercato adottati e sull'esistenza di valide ragioni economiche che hanno motivato l'operazione. È fondamentale che l'Agenzia dimostri con elementi probatori concreti l'errore di valutazione o l'intento abusivo, non limitandosi a una semplice stima diversa. Se disponi di documentazione tecnica solida e l'operazione aveva finalità organizzative reali, le possibilità di successo del ricorso sono consistenti.