Question 1

Ho affittato un appartamento per 6 anni ma dopo 2 anni abbiamo chiuso consensualmente. Avevo pagato l'imposta di registro per tutta la durata iniziale. Adesso il Registro mi ha mandato una comunicazione ma non capisco se devo integrare o se mi restituiscono qualcosa.

— Roberto

Accepted Answer

Quando un contratto di locazione si chiude consensualmente prima della scadenza, il locatore che ha pagato l'imposta di registro per tutta la durata iniziale ha diritto al rimborso della quota relativa agli anni non goduti: nel tuo caso, avendo chiuso al secondo anno su sei previsti, puoi recuperare la parte versata per i quattro anni residui. La comunicazione del Registro potrebbe riguardare l'imposta fissa di 67 euro dovuta per la risoluzione se non l'hai ancora versata, oppure può essere un avviso informativo sull'eccedenza pagata. Per ottenere il rimborso devi presentare un'istanza specifica all'ufficio che ha registrato il contratto entro tre anni dalla risoluzione, verificando nel frattempo di aver comunicato correttamente la chiusura anticipata tramite modello RLI entro 30 giorni. Se il contratto era in cedolare secca, le regole cambiano leggermente ma il principio del rimborso resta valido per le annualità non fruite.

Question 2

Mi è arrivata una raccomandata dall'Agenzia delle Entrate sulla riliquidazione dell'imposta per il contratto chiuso anzitempo. C'è una scadenza entro cui devo fare qualcosa? Rischio sanzioni se non rispondo subito?

— Stefano

Accepted Answer

Quando si risolve anticipatamente un contratto di locazione, la comunicazione all'Agenzia delle Entrate va presentata entro 30 giorni dalla cessazione e, se il contratto era a regime ordinario, va versata l'imposta di registro di 67 euro nello stesso termine. Se il contratto era in cedolare secca, l'imposta per la risoluzione non è dovuta. In caso di ritardo nella comunicazione, l'Agenzia può contestare l'irregolarità applicando sanzioni e interessi, ma è possibile regolarizzare la posizione tramite ravvedimento operoso. La raccomandata che ha ricevuto contiene probabilmente un termine specifico per il pagamento o per fornire chiarimenti: è importante verificare subito il contenuto e rispettare la scadenza indicata nell'atto per evitare ulteriori conseguenze. Non conviene ignorare la comunicazione, perché il termine procedurale decorre dalla notifica dell'avviso.

Question 3

Abbiamo chiuso il contratto dopo 3 anni invece di 4. L'ufficio dice che l'imposta va ricalcolata. Come si calcola l'eventuale differenza? Ci sono anche interessi o sanzioni oltre alla cifra principale?

— Giuseppe

Accepted Answer

Per la risoluzione anticipata di un contratto di locazione ordinario (non in cedolare secca) si deve versare un'imposta fissa di 67 euro entro 30 giorni dalla cessazione, dovuta in solido da locatore e conduttore. Se avete già pagato l'imposta annualmente per i primi tre anni, non si ricalcolano le annualità già versate: il quarto anno non essendosi realizzato non genera ulteriore imposta. Qualora il pagamento o la registrazione della risoluzione avvengano oltre i 30 giorni, si applicano sanzioni del 30% sull'imposta non versata (riducibili con ravvedimento operoso) e interessi legali calcolati giorno per giorno. Se invece avevate versato l'intero importo in unica soluzione per quattro anni, potete chiedere il rimborso della quota relativa al quarto anno non goduto.

Question 4

Quando ho registrato il contratto ho pagato l'imposta per 6 anni, ma dopo 18 mesi l'inquilino ha lasciato l'appartamento consensualmente. Ho diritto a riavere indietro parte dell'imposta già versata? Come si fa la richiesta?

— Alessandro

Accepted Answer

In caso di risoluzione anticipata di un contratto di locazione per il quale hai versato l'imposta di registro in anticipo per più annualità, hai diritto al rimborso della quota riferita alle annualità successive a quella in corso al momento della cessazione. Il rimborso non è automatico: devi prima registrare la risoluzione del contratto con il modello RLI entro 30 giorni dalla cessazione, poi presentare istanza di rimborso all'Agenzia delle Entrate che ha registrato il contratto originario, entro 3 anni dalla risoluzione. Nel tuo caso specifico, avendo pagato per 6 anni e cessato dopo 18 mesi, puoi recuperare l'imposta relativa al periodo non goduto dopo l'anno in corso. L'istanza va corredata da copia del contratto registrato, prova del pagamento anticipato, ricevuta della risoluzione registrata, documento d'identità e IBAN per l'accredito.

Question 5

Il Registro mi ha notificato un avviso di liquidazione con una cifra da versare entro 60 giorni. Se non pago cosa mi fanno? Arriva una cartella esattoriale? Quanto diventano gli interessi e le sanzioni col tempo?

— Davide

Accepted Answer

Se non paghi l'avviso di liquidazione del Registro entro 60 giorni, il debito viene iscritto a ruolo e affidato all'Agenzia delle Entrate-Riscossione, che notifica una cartella esattoriale e può avviare pignoramenti, fermi amministrativi o ipoteche. Al mancato pagamento si aggiunge una sanzione del 30% sulle imposte dovute più gli interessi di mora che continuano a maturare nel tempo. Sull'imposta di registro per la risoluzione anticipata del contratto di locazione, le parti sono responsabili in solido, quindi l'Agenzia può richiedere l'intero importo a ciascuna di esse, salvo poi il diritto di rivalsa interna tra locatore e conduttore secondo quanto eventualmente pattuito. È importante verificare chi sia formalmente intestatario dell'avviso e se ci siano clausole contrattuali che regolano la ripartizione delle spese di registrazione e risoluzione.

Question 6

Nel contratto c'era scritto che tutte le spese di registro sarebbero state a metà. Adesso che abbiamo chiuso prima, l'eventuale imposta aggiuntiva o il rimborso a chi spettano? Dobbiamo dividere anche questa?

— Marco

Accepted Answer

Quando si risolve anticipatamente un contratto di locazione, l'imposta di registro per la risoluzione ammonta a 67 euro in misura fissa, salvo che il contratto sia in cedolare secca dove non si paga nulla. Se nel vostro contratto era prevista la ripartizione a metà delle spese di registro, quella clausola si applica normalmente anche all'imposta sulla risoluzione anticipata, quindi dividerete i 67 euro al 50% ciascuno. Per quanto riguarda eventuali rimborsi di imposte già versate per annualità future, spettano a chi ha materialmente effettuato il pagamento originario e può richiederli all'Agenzia delle Entrate, ferma restando la successiva ripartizione interna secondo gli accordi contrattuali. In sostanza, il principio della divisione a metà delle spese vale sia per la nuova imposta di risoluzione sia per l'eventuale gestione dei rimborsi tra le parti.

Question 7

Abbiamo fatto una scrittura privata di risoluzione consensuale davanti a un notaio. Devo fare qualcos'altro con l'Agenzia delle Entrate o ci pensa il notaio? Se non comunico nulla rischio problemi?

Accepted Answer

Se la risoluzione consensuale è stata registrata dal notaio, l'adempimento verso l'Agenzia delle Entrate è già stato curato e non devi fare ulteriori comunicazioni. L'imposta di registro per la risoluzione anticipata è fissa a 67 euro, a carico di entrambe le parti in parti uguali, ma se il contratto era in cedolare secca non è dovuta. Per sicurezza, chiedi al notaio copia della ricevuta di registrazione e della quietanza di pagamento dell'imposta. Se invece il notaio ha solo autenticato le firme senza registrare l'atto, dovrai provvedere tu entro 30 giorni con il modello RLI, altrimenti rischi sanzioni per omesso adempimento.

Question 8

L'importo che mi chiedono mi sembra sbagliato perché avevo fatto un contratto con cedolare secca, poi passato a regime ordinario. Posso fare ricorso? Devo prima pagare e poi contestare o posso bloccare tutto subito?

— Andrea

Accepted Answer

Se al momento della risoluzione anticipata tutti i locatori avevano optato per la cedolare secca, l'imposta di registro non è dovuta. Tuttavia, se durante la durata del contratto sei passato dal regime di cedolare secca a quello ordinario, l'imposta diventa nuovamente dovuta secondo le regole ordinarie. Per contestare l'importo richiesto, devi prima verificare quale documento hai ricevuto: se si tratta di un avviso di liquidazione o di una cartella esattoriale, puoi impugnarlo davanti alla Corte di giustizia tributaria entro i termini di legge; se invece è una semplice richiesta, conviene chiedere l'annullamento in autotutela all'ufficio. Non esiste un obbligo generalizzato di pagare prima di contestare, ma se l'atto è esecutivo può essere prudente valutare il pagamento con riserva per evitare conseguenze, salvo poi avviare il contenzioso.