Question 1

Il nostro amministratore è scaduto da 8 mesi ma nessuno ha convocato l'assemblea per nominarne uno nuovo. Nel frattempo ha firmato un contratto di manutenzione ascensore e approvato spese. Questi atti sono validi o possiamo contestarli?

— Roberto

Accepted Answer

Gli atti compiuti dall'amministratore con mandato scaduto da 8 mesi sono generalmente validi grazie al principio della prorogatio, che gli consente di continuare a operare fino alla nomina del successore. Il contratto di manutenzione dell'ascensore è legittimo se riguarda interventi ordinari o urgenti necessari al funzionamento del servizio essenziale, mentre potrebbero esserci margini di contestazione se si tratta di straordinaria amministrazione non urgente. Le spese approvate sono valide se relative alla gestione corrente, ma potete impugnarle in assemblea o giudizialmente entro 30 giorni se non urgenti. Per risolvere definitivamente la situazione, convocate subito un'assemblea per nominare un nuovo amministratore, poiché oltre il biennio i poteri si restringono agli atti indifferibili e potrebbero sorgere contestazioni sul compenso.

Question 2

L'amministratore è scaduto a gennaio e ora siamo a settembre. Alcuni condomini dicono che dobbiamo fare l'assemblea subito, altri che non c'è fretta. Esiste una scadenza entro cui siamo obbligati a nominarne uno nuovo?

— Paola

Accepted Answer

L'amministratore scaduto a gennaio rimane legittimamente in carica fino alla nomina del successore, senza alcuna scadenza legale entro cui l'assemblea sia obbligata a provvedere. L'articolo 1129 del Codice civile prevede infatti la cosiddetta "prorogatio", per cui l'amministratore uscente continua a esercitare le proprie funzioni e i suoi atti di ordinaria gestione restano pienamente validi. Non esiste quindi un termine perentorio imposto dalla legge per convocare l'assemblea e nominare il nuovo amministratore, anche se è consigliabile non protrarre eccessivamente questa situazione. Qualora il condominio resti inerte, ogni condomino può comunque richiedere la convocazione assembleare o, in caso di più di otto condomini, ricorrere al Tribunale per la nomina giudiziale.

Question 3

Vorremmo cambiare amministratore perché quello attuale non ci soddisfa, anche se tecnicamente è ancora in carica. Oltre alle spese legali per la revoca, ci sono penali da pagare? E quanto costa in media nominarne uno nuovo?

— Giuseppe

Accepted Answer

L'amministratore scaduto ma ancora in carica può essere revocato dall'assemblea in qualsiasi momento con maggioranza semplice e almeno 500 millesimi, senza dover pagare penali obbligatorie. L'unico rischio è un eventuale risarcimento danni se la revoca è completamente immotivata, ma il condominio può contestarlo dimostrando difetti di gestione. La nomina del nuovo amministratore avviene nella stessa assemblea di revoca e costa mediamente da 1.500 a 3.000 euro annui per un palazzo medio di 20-50 unità, più eventuali spese iniziali di 500-1.000 euro per bollo, fideiussione e passaggio consegne. Le spese legali si sostengono solo se si sceglie la revoca giudiziale, mentre quella assembleare richiede semplicemente la convocazione ordinaria con l'ordine del giorno specifico.

Question 4

L'amministratore scaduto ha autorizzato dei lavori senza convocare assemblea. Ora ci chiede di pagare la nostra quota ma io penso che non ne avesse il diritto. Posso rifiutarmi di pagare o rischio conseguenze?

— Francesca

Accepted Answer

L'amministratore con mandato scaduto rimane legittimamente in carica per "prorogatio imperii" fino alla nomina del successore e può compiere atti di ordinaria amministrazione e gestione urgente. Tuttavia, l'autorizzazione di lavori senza convocazione assembleare è illegittima se non rientra in urgenze indifferibili. Puoi contestare la richiesta di pagamento impugnandola in assemblea o giudizialmente entro 30 giorni, ma il rifiuto totale espone a rischi di morosità, decreto ingiuntivo, interessi di mora e spese legali. È consigliabile convocare urgentemente un'assemblea per nominare il nuovo amministratore, richiedere la documentazione completa dei lavori e, se necessario, consultare un legale per valutare l'effettiva legittimità delle spese prima di rifiutare il pagamento.

Question 5

Il mandato è scaduto, l'amministratore non convoca l'assemblea e i condomini non si muovono. Nel frattempo ci sono spese da approvare e decisioni da prendere. Cosa succede se nessuno fa nulla? Chi risponde in caso di danni?

— Alessandro

Accepted Answer

L'amministratore con mandato scaduto resta legittimamente in carica per prorogatio imperii fino alla sostituzione, ma limitato agli atti di ordinaria amministrazione urgenti e indifferibili. Gli atti compiuti in questo regime sono validi e vincolanti per il condominio. Se nessuno convoca l'assemblea, l'amministratore continua a gestire le urgenze ma non può assumere decisioni straordinarie, mentre i condomini possono richiedere la nomina giudiziale di un nuovo amministratore. In caso di danni da omissioni o negligenze, l'amministratore risponde personalmente anche durante la prorogatio, mentre i condomini possono essere chiamati a rispondere solidalmente se la loro inerzia prolungata ha aggravato i pregiudizi al condominio.

Question 6

Voglio contestare alcune decisioni prese dall'amministratore dopo la scadenza del mandato. Di quali documenti ho bisogno? Basta il verbale di nomina originale o serve altro per dimostrare che era scaduto?

— Silvia

Accepted Answer

Per contestare le decisioni dell'amministratore scaduto devi raccogliere il verbale di nomina originale che indica data e durata del mandato, l'estratto del registro dei verbali assembleari che dimostri l'assenza di delibere di proroga o rinnovo, e la documentazione degli atti contestati con relative date. Ricorda che l'amministratore scaduto opera legittimamente in regime di prorogatio per gli atti di ordinaria amministrazione fino alla nomina del sostituto, quindi puoi impugnare solo decisioni di straordinaria amministrazione come nuovi appalti o lavori rilevanti. La sola scadenza formale non basta se l'atto rientra nella gestione ordinaria, quindi consulta un legale per valutare la natura specifica delle decisioni contestate.

Question 7

Siamo solo 6 condomini e per legge non saremmo neanche obbligati ad avere un amministratore. Quello che abbiamo è scaduto e vorremmo non nominarne più uno. Possiamo farlo o ci sono problemi se nel frattempo ha fatto degli atti?

— Davide

Accepted Answer

L'amministratore scaduto rimane legittimamente in carica fino alla sostituzione e tutti gli atti compiuti in questo periodo sono validi e vincolanti per il condominio. Tuttavia, essendo solo sei condomini e non essendo obbligati ad avere un amministratore, potete deliberare in assemblea di non prorogare i suoi poteri e di non nominare un successore, gestendo direttamente le funzioni condominiali. Gli atti già compiuti dall'amministratore durante la proroga restano comunque validi. L'importante è formalizzare in assemblea la vostra volontà di escludere la prorogatio e di non procedere a nuove nomine.

Question 8

In assemblea convocata dall'amministratore scaduto hanno approvato lavori straordinari che io contesto. Posso impugnare la delibera sostenendo che chi l'ha convocata non ne aveva più il potere? Entro quando devo agire?

— Chiara

Accepted Answer

Puoi impugnare la delibera solo se l'assemblea aveva espressamente escluso la prorogatio dell'amministratore scaduto; in assenza di tale delibera, infatti, l'amministratore conserva i poteri ordinari fino alla nomina del successore e può legittimamente convocare l'assemblea. L'impugnazione va proposta entro 30 giorni dalla data di ricevimento del verbale assembleare o, se non notificato, dalla data dell'assemblea stessa. Trascorso questo termine la delibera diventa inoppugnabile. Se la convocazione risulta legittima, puoi comunque contestare la delibera sui lavori straordinari per altri vizi di merito o procedurali. Consulta un avvocato per verificare rapidamente i presupposti di impugnabilità.