Question 1

Il nostro amministratore ci ha detto che segue altri venti condomini. Mi sembra impossibile che riesca a fare tutto bene. Esiste un limite di legge al numero di incarichi che può avere?

Accepted Answer

La legge italiana non prevede un limite massimo al numero di condomini che un amministratore può gestire contemporaneamente, quindi dal punto di vista normativo può legittimamente seguire venti condomini oltre al vostro. Tuttavia, resta comunque l'obbligo di svolgere l'incarico in maniera puntuale e con la dovuta professionalità verso ogni condominio. Se doveste riscontrare inefficienze o negligenze nella gestione dovute al sovraccarico di lavoro, l'assemblea condominiale può revocare l'incarico con delibera a maggioranza. Alcuni amministratori con molti incarichi si avvalgono di collaboratori o sostituti per garantire un servizio adeguato a tutti i condomini che seguono.

Question 2

Scrivo email all'amministratore per problemi urgenti come perdite d'acqua e mi risponde dopo settimane. È normale? Quanto tempo ha per legge per darci riscontro?

Accepted Answer

Non è normale che l'amministratore risponda dopo settimane a problemi urgenti come perdite d'acqua. La legge non fissa un termine rigido per tutte le comunicazioni, ma per una diffida formale si considera congruo un periodo non inferiore a 15 giorni, che va però adeguato alla gravità della situazione. Il fatto che gestisca 20 condomini non lo esonera dai doveri di diligenza e professionalità previsti dall'articolo 1130 del Codice Civile. Per sollecitare risposte rapide su urgenze, è consigliabile inviare una diffida formale via PEC o raccomandata indicando un termine breve e, se persiste l'inadempienza, richiedere la convocazione dell'assemblea per valutare la revoca.

Question 3

Vorremmo revocare l'amministratore perché è evidente che non ce la fa a seguirci. Oltre alla vostra consulenza, quali altri costi dobbiamo mettere in conto per l'assemblea e il cambio?

Accepted Answer

La gestione di molti condomini non è automaticamente motivo di revoca secondo la legge italiana. Potete comunque revocare l'amministratore in assemblea con maggioranza dei condomini che rappresenti almeno metà del valore millesimale, senza necessità di giustificazione specifica, ma l'amministratore avrà diritto al compenso maturato. I costi da considerare includono il compenso dell'amministratore uscente per il periodo prestato, eventuali spese di convocazione assemblea straordinaria, costi di transizione amministrativa e compenso del nuovo amministratore. Per la revoca giudiziale per giusta causa servono invece prove documentate di gravi irregolarità gestionali come mancata presentazione conti o omessa convocazione assemblee.

Question 4

L'amministratore continua a fare errori nei rendiconti e non controlla i lavori. Abbiamo scoperto che gestisce troppi condomini. Possiamo togliergli l'incarico prima della scadenza naturale?

Accepted Answer

La legge non fissa un numero massimo di condomini gestibili da un amministratore, quindi i 20 stabili non sono di per sé motivo automatico di revoca. Tuttavia, potete togliergli l'incarico prima della scadenza se dimostrate che questo sovraccarico compromette la qualità del servizio, causando errori nei rendiconti e mancata vigilanza sui lavori. L'assemblea può revocarlo con la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi, oppure anche un solo condomino può rivolgersi al tribunale in presenza di gravi irregolarità documentate. Convocate un'assemblea straordinaria portando prove degli errori commessi o, in alternativa, rivolgetevi a un avvocato per un ricorso giudiziale.

Question 5

Sospetto che l'amministratore, per il sovraccarico, non controlli davvero i preventivi e paghi fatture gonfiate. Se continuiamo così, rischiamo di perdere soldi o di non poter più contestare nulla?

Accepted Answer

La legge italiana non stabilisce un numero massimo di condomini gestibili da un amministratore, ma questo non lo esonera dai suoi obblighi di diligenza professionale. Se sospettate negligenze nel controllo di preventivi e fatture, l'assemblea può revocarlo in qualsiasi momento a maggioranza e avete diritto di agire per responsabilità civile entro cinque anni per recuperare eventuali danni economici. Non perdete il diritto di contestare per semplice inerzia: convocate un'assemblea straordinaria per esaminare la contabilità, richiedere chiarimenti o nominare un revisore esterno che verifichi le spese. La prescrizione decorre dalla scoperta dei fatti, quindi potete ancora tutelare gli interessi del condominio.

Question 6

Per dimostrare che l'amministratore è inefficiente e sovraccarico, quali prove dobbiamo raccogliere? Email senza risposta, errori nei bilanci, verbali? Cosa serve per l'assemblea di revoca?

Accepted Answer

Il numero di condomini gestiti non è di per sé motivo di revoca, ma lo diventa se provoca inefficienze documentabili. Dovete raccogliere prove concrete: email o raccomandate senza risposta con solleciti rimasti inevasi, errori o omissioni nei bilanci (documenti mancanti, ritardi nei pagamenti con more, fondi non tracciati), verbali assembleari irregolari o mai redatti, manutenzioni omesse con danni conseguenti. Per l'assemblea di revoca, l'ordine del giorno deve descrivere dettagliatamente le inadempienze allegando tutta la documentazione probatoria; serve maggioranza semplice degli intervenuti e almeno un terzo dei millesimi. Senza prove solide e correlazione tra sovraccarico e disservizi, la revoca rischia il rigetto.

Question 7

L'assemblea ha rinnovato l'incarico solo sei mesi fa, ma ora vediamo che la situazione è peggiorata. Il fatto che gestisca troppi condomini vale come motivo di revoca anche se lo abbiamo riconfermato di recente?

— Alessandro

Accepted Answer

Il fatto che l'amministratore gestisca venti condomini non costituisce di per sé giusta causa di revoca secondo l'articolo 1129 del codice civile. Tuttavia, l'assemblea può revocarlo in qualsiasi momento con maggioranza ordinaria anche senza motivazione specifica, trattandosi di un rapporto basato sulla fiducia, indipendentemente dalla recente riconferma di sei mesi fa. Se invece volete invocare una giusta causa, dovrete dimostrare con prove concrete che l'eccessivo carico di lavoro ha causato gravi irregolarità gestionali come ritardi, mancata manutenzione o comunicazioni inadeguate. In alternativa, anche un singolo condomino può richiedere la revoca giudiziale documentando gli inadempimenti effettivi davanti al tribunale.

Question 8

Temo che l'amministratore manipoli l'assemblea o non convochi quella di revoca. Ci sono procedure obbligate che deve seguire? Possiamo chiedere noi condomini la convocazione straordinaria?

Accepted Answer

L'amministratore deve convocare l'assemblea ordinaria entro 30 giorni dalla chiusura dell'esercizio e rispettare precise procedure stabilite dagli articoli 1129 e 1130 del codice civile. Se almeno un terzo dei condomini lo richiede per iscritto, è obbligato a convocare un'assemblea straordinaria entro 15 giorni, anche per discutere la sua revoca. Qualora non provveda, i condomini richiedenti possono autonomamente convocare l'assemblea nominando un presidente temporaneo. La gestione di 20 condomini non impedisce una buona amministrazione, ma richiede diligenza qualificata: gravi irregolarità come gestione opaca o mancata esecuzione delle delibere giustificano la revoca giudiziale. In caso di manipolazione documentate tutto e rivolgetevi eventualmente al Tribunale.