Question 1

Ho scritto tre volte all'amministratore chiedendo di convocare l'assemblea per discutere dei lavori al tetto che perdono da mesi, ma non ho mai ricevuto risposta. Esiste un modo legale per costringerlo a convocarla o devo aspettare che decida lui?

— Roberto

Accepted Answer

Se l'amministratore ignora le vostre richieste, potete agire legalmente: per lavori urgenti come le infiltrazioni dal tetto, che riguardano la salubrità dell'edificio, l'art. 1120 Codice Civile vi consente di richiedere formalmente la convocazione assembleare che deve avvenire entro 30 giorni anche su istanza di un solo condomino. In alternativa, coordinandovi con altri condòmini che rappresentino almeno un sesto del valore dell'edificio, potete autoconvocare l'assemblea straordinaria: se l'amministratore non risponde entro 10 giorni dalla richiesta, procedete voi stessi alla convocazione rispettando i requisiti formali. Come ultima ratio, la persistente inadempienza costituisce grave irregolarità che giustifica la revoca giudiziale dell'amministratore.

Question 2

L'amministratore mi ha detto che convocherà l'assemblea 'quando avrà tempo'. Ma ci sono delle scadenze precise che deve rispettare per legge? Dopo quanto tempo posso considerarlo inadempiente e agire di conseguenza?

— Francesca

Accepted Answer

L'amministratore deve convocare l'assemblea ordinaria entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio per approvare il rendiconto, con preavviso di almeno 5 giorni ai condomini. Se riceve richiesta scritta da almeno due condomini che rappresentano un sesto del valore dell'edificio, deve convocare entro 10 giorni. Decorsi questi termini senza convocazione, l'amministratore è inadempiente: puoi formalizzare una diffida scritta e successivamente autoconvocare l'assemblea richiedendo l'anagrafe condominiale, oppure rivolgerti al giudice per la revoca dell'amministratore e l'eventuale risarcimento danni. La risposta "quando avrò tempo" viola gli obblighi di legge.

Question 3

Se devo ricorrere a vie legali per obbligare l'amministratore a convocare l'assemblea, quali costi devo mettere in conto oltre alla consulenza? Ci sono spese legali, tribunali o altre procedure costose da affrontare?

— Giuseppe

Accepted Answer

Se l'amministratore ignora la richiesta di convocazione, puoi procedere autonomamente con almeno due condomini (1/6 del valore millesimale), affrontando solo spese postali modeste (20-50 euro per raccomandate). Ricorrendo al Tribunale per obbligarlo legalmente, dovrai sostenere il contributo unificato (86-259 euro), spese di notifica e marche (50-150 euro), oltre ai costi dell'avvocato che variano tra 1.500 e 4.000 euro per l'istruttoria e le udienze. Se vinci, l'assemblea può deliberare il rimborso ripartendo le spese tra tutti i condomini secondo i millesimi. Complessivamente, la via giudiziale comporta un esborso iniziale di 2.000-5.000 euro, recuperabile successivamente attraverso delibera assembleare.

Question 4

Visto che l'amministratore non si muove, ho diritto come condomino di convocare io stesso l'assemblea? Ci sono regole specifiche da seguire o rischio che venga considerata non valida? Altri condomini sono d'accordo con me.

— Daniela

Accepted Answer

Se l'amministratore non convoca l'assemblea nonostante la richiesta scritta di almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio, potete convocarla direttamente voi dopo aver atteso dieci giorni dall'istanza. L'avviso deve essere inviato a tutti i condomini almeno cinque giorni prima tramite raccomandata, PEC, fax o consegna a mano, indicando luogo, data, ora e ordine del giorno preciso. Il mancato rispetto di queste regole formali può comportare l'annullamento delle delibere adottate. Unitevi con gli altri condomini favorevoli per raggiungere il quorum richiesto di un sesto dei millesimi e rafforzare la legittimità della convocazione. Conservate tutta la documentazione delle richieste inviate all'amministratore come prova dell'inadempimento.

Question 5

Sto aspettando da sei mesi che l'amministratore convochi l'assemblea per approvare lavori urgenti alle tubature. Se continuo ad aspettare e nel frattempo succede un danno, posso perdere il diritto di richiedere l'intervento o di contestare le spese?

— Marco

Accepted Answer

Se l'amministratore non convoca l'assemblea da sei mesi nonostante la necessità di lavori urgenti alle tubature, puoi forzare la convocazione inviando una richiesta formale insieme a un altro condomino che rappresenti almeno un sesto del valore dell'edificio; se entro dieci giorni non provvede, potete convocare autonomamente l'assemblea rispettando le modalità legali. Non perdi automaticamente il diritto di richiedere interventi o contestare spese future, ma l'inerzia prolungata dell'amministratore può configurare grave irregolarità con sua responsabilità per eventuali danni causati dall'omissione. Per lavori urgenti che riguardano sicurezza o salubrità come le tubature, un solo condomino può richiederli formalmente e, se ignorato, valutare diffida giudiziale o revoca dell'amministratore. Agire tempestivamente ti tutela sia per l'approvazione dei lavori necessari sia per eventuali responsabilità dell'amministratore in caso di danni futuri derivanti dal suo inadempimento.

Question 6

Prima di parlare con un avvocato, quali documenti devo preparare per dimostrare che l'amministratore non ha convocato l'assemblea nonostante le mie richieste? Bastano le email o servono comunicazioni ufficiali?

— Stefania

Accepted Answer

Per dimostrare l'inadempimento dell'amministratore servono comunicazioni formali con valore legale: raccomandate A/R, PEC, fax o consegne a mano con ricevuta, non semplici email ordinarie. Prepara copie delle richieste inviate con prova di ricezione, eventuali solleciti successivi, documentazione che attesti l'assenza di convocazione nei termini previsti dalla legge e il verbale di nomina dell'amministratore. Questi documenti dimostrano sia la tua richiesta formale sia il mancato rispetto degli obblighi da parte dell'amministratore, permettendoti di procedere all'autoconvocazione dopo dieci giorni o di chiedere interventi legali.

Question 7

La situazione riguarda una richiesta di assemblea straordinaria per discutere un problema urgente di sicurezza nell'ascensore. Le regole sulla convocazione obbligatoria valgono anche in questo caso o solo per le assemblee ordinarie annuali?

— Paolo

Accepted Answer

Sì, puoi forzare la convocazione anche per assemblee straordinarie su problemi urgenti di sicurezza come l'ascensore. L'amministratore è obbligato a convocare entro 30 giorni dalla richiesta anche di un solo condomino quando si tratta di sicurezza dell'edificio. Se non ottempera, i condomini possono autonomamente convocare l'assemblea rispettando le regole formali oppure rivolgersi al tribunale per ottenere l'autorizzazione alla convocazione o richiedere la revoca dell'amministratore per grave irregolarità. Le norme sulla convocazione obbligatoria non si limitano alle assemblee ordinarie annuali ma valgono pienamente anche per quelle straordinarie urgenti.

Question 8

Oltre a forzare la convocazione, posso anche chiedere la revoca dell'amministratore per questo comportamento? Mi sembra che stia deliberatamente evitando di affrontare le contestazioni sui costi di gestione che diversi condomini hanno sollevato.

— Elena

Accepted Answer

Sì, puoi sia forzare la convocazione sia chiedere la revoca dell'amministratore. Se almeno due condomini con un sesto dei millesimi inviano richiesta formale via raccomandata o PEC e l'amministratore non convoca entro dieci giorni, questa negligenza costituisce grave irregolarità. L'omessa convocazione dell'assemblea per il rendiconto entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio è motivo di revoca secondo l'articolo 1129 del Codice Civile. Puoi procedere con la revoca in assemblea (servono 500 millesimi) oppure tramite ricorso al Tribunale anche come singolo condomino, senza dover provare danni specifici ma solo documentare l'omessa convocazione nei termini di legge.