Question 1

Sono condomina da tre anni e non ho mai capito bene: chi decide quanto deve guadagnare l'amministratore? Può aumentarsi lo stipendio da solo o serve il voto dell'assemblea?

Accepted Answer

L'amministratore di condominio non può mai aumentarsi il compenso da solo. È l'assemblea condominiale che decide quanto deve guadagnare, sia al momento della nomina sia per eventuali aumenti successivi. Già all'accettazione dell'incarico l'amministratore deve indicare analiticamente l'importo del suo compenso, che deve essere approvato dall'assemblea, altrimenti la nomina è nulla. Qualsiasi aumento o compenso extra per attività straordinarie richiede una delibera assembleare specifica che indichi ragioni, natura dell'attività e importo. Se l'amministratore si auto-attribuisce compensi senza delibera, questi sono nulli e costituiscono grave irregolarità che può portare alla revoca.

Question 2

Ho scoperto solo ora, guardando il rendiconto, che da due anni paghiamo di più. L'aumento risale a tempo fa ma io non ne sapevo nulla. Posso ancora contestarlo o è troppo tardi?

Accepted Answer

Puoi ancora contestare l'aumento del compenso dell'amministratore, ma i tempi dipendono dalla natura della delibera. Se l'aumento è stato approvato senza una delibera assembleare specifica e motivata, la decisione è annullabile e devi impugnarla entro 30 giorni dalla tua conoscenza effettiva, che decorre da quando hai scoperto l'incremento nel rendiconto. Se invece manca del tutto una delibera valida o il compenso non era stato specificato alla nomina, la delibera potrebbe essere nulla e impugnabile senza limiti di tempo. Richiedi subito copia del verbale assembleare che ha autorizzato l'aumento e, se non esiste una delibera regolare, puoi opporti al pagamento e chiedere il rimborso delle somme già versate in eccesso, eventualmente con l'assistenza di un legale specializzato.

Question 3

Se decidessimo di cambiare amministratore per questa storia del compenso, quali costi dovremmo affrontare? Ci sono penali da pagare o spese legali che ricadono sul condominio?

Accepted Answer

I costi per cambiare amministratore dipendono dalla presenza di giusta causa: se la revoca è motivata da irregolarità come l'aumento del compenso senza preventivo adeguato, il condominio non deve corrispondere alcun compenso residuo all'ex amministratore. In assenza di giusta causa, invece, si rischia di pagare il compenso pattuito fino alla scadenza naturale dell'incarico più eventuali danni se l'amministratore fa causa. Le spese per l'assemblea straordinaria di revoca variano tra 200 e 2.000 euro totali, mentre eventuali spese legali ricadono sul condominio solo se l'ex amministratore vince un'eventuale controversia. È fondamentale verificare il contratto di mandato per clausole specifiche e documentare accuratamente le motivazioni della revoca.

Question 4

Non sono d'accordo con questo aumento che non è mai stato votato. Posso semplicemente rifiutarmi di pagare la quota maggiorata nelle spese condominiali o rischio conseguenze?

Accepted Answer

Non puoi semplicemente rifiutarti di pagare senza rischiare conseguenze come decreto ingiuntivo e pignoramento, poiché l'amministratore può recuperare le spese condominiali approvate. Tuttavia, hai valide ragioni per contestare l'aumento: secondo la Cassazione e numerosi tribunali, l'amministratore non può autonomamente aumentarsi il compenso senza una delibera assembleare preventiva e motivata. Devi agire entro 30 giorni impugnando la delibera che approva il bilancio con la quota maggiorata, contestando per iscritto (PEC o raccomandata) all'amministratore l'illegittimità dell'aumento non votato. Nel frattempo, per evitare rischi, valuta di accantonare la differenza contestata e consulta un avvocato specializzato per tutelare tempestivamente i tuoi diritti ed eventualmente convocare un'assemblea per revocare l'amministratore.

Question 5

Continuo a pagare questo compenso più alto sperando che qualcun altro si muova, ma nessuno dice niente. Se lascio perdere e non contesto, cosa rischio? L'amministratore può continuare così per sempre?

— Elena

Accepted Answer

Se non contesti l'aumento del compenso dell'amministratore entro 30 giorni dalla ricezione della delibera assembleare, perdi definitivamente il diritto di impugnarla e l'importo maggiorato diventa vincolante anche per gli anni futuri. L'amministratore potrebbe agire legalmente per recuperare le somme non pagate, addebitandoti interessi e spese legali, con rischio di decreto ingiuntivo e conseguenze come morosità condominiale. Tuttavia, l'amministratore non può aumentare autonomamente il compenso: ogni variazione richiede delibera assembleare motivata con parametri oggettivi, altrimenti è nulla. Se la delibera risulta illegittima per mancanza di motivazione o sproporzione rispetto al mercato, puoi ancora convocare un'assemblea per revocare l'amministratore o contestare formalmente tramite avvocato, ma solo agendo tempestivamente eviti che l'aumento si cristallizzi permanentemente nei bilanci successivi.

Question 6

L'amministratore dice che l'aumento era già nel contratto di nomina e che non serviva una nuova delibera. È vero? Quali documenti devo controllare per capire se ha ragione?

Accepted Answer

L'amministratore ha ragione solo se l'aumento era espressamente previsto nel preventivo analitico approvato al momento della nomina. In tutti gli altri casi serve una delibera assembleare specifica e motivata che autorizzi l'incremento prima che venga applicato. Devi controllare il verbale di nomina e il preventivo analitico allegato per verificare se l'aumento era dettagliato tra i compensi autorizzati. L'approvazione successiva del rendiconto contenente l'importo maggiorato non legittima l'aumento se mancava un'autorizzazione preventiva. Se l'aumento compare solo nei rendiconti senza delibera motivata precedente, la pretesa è nulla.

Question 7

L'assemblea ha approvato l'aumento del compenso ma l'amministratore lo ha applicato anche ai mesi precedenti alla delibera. Può farlo? Dobbiamo pagare anche gli arretrati per un aumento deciso dopo?

Accepted Answer

No, l'amministratore non può applicare l'aumento del compenso ai mesi precedenti alla delibera assembleare. La delibera che approva l'aumento vale esclusivamente per il futuro, dal momento della sua adozione, e non può riguardare retroattivamente periodi già trascorsi non coperti dal preventivo iniziale. I condomini non sono quindi obbligati a pagare arretrati per un aumento deciso successivamente. Se l'amministratore ha già addebitato tali somme, la delibera può essere impugnata entro 30 giorni dalla ricezione del verbale assembleare per mancanza di motivazione o eccesso di potere, chiedendone l'annullamento parziale limitatamente alla parte eccedente non dovuta.

Question 8

Pochi condomini hanno votato a favore dell'aumento in assemblea, ma erano la maggioranza dei presenti. Io ero assente e non sono d'accordo. Posso impugnare la delibera anche se è stata approvata regolarmente?

— Stefano

Accepted Answer

Puoi impugnare la delibera entro 30 giorni dalla sua comunicazione, anche se approvata dalla maggioranza dei presenti in assemblea. L'aumento del compenso dell'amministratore senza preventivo o adeguata motivazione può costituire motivo valido di annullamento, poiché la giurisprudenza richiede che ogni incremento sia espressamente deliberato e giustificato. Il fatto che fossero presenti pochi condomini non invalida formalmente la delibera, ma se l'aumento risulta sproporzionato o privo di documentazione preventiva, il giudice può annullarla per violazione delle norme o eccesso di potere assembleare. Ti consiglio di verificare con un avvocato il verbale e le comunicazioni ricevute per valutare i presupposti dell'impugnazione.