Question 1

Nel nostro palazzo hanno fatto diversi frazionamenti di appartamenti e c'è stato un cambio d'uso di un locale commerciale. L'amministratore dice che le tabelle sono ancora quelle del 1985. È normale o dovevano essere riviste?

— Roberto

Accepted Answer

No, non è normale e le tabelle millesimali dovevano essere aggiornate. I frazionamenti di appartamenti e il cambio d'uso del locale commerciale costituiscono mutamenti delle condizioni dell'edificio che rendono obbligatoria la revisione delle tabelle ai sensi dell'articolo 69 delle disposizioni attuative del codice civile. Per l'approvazione delle nuove tabelle non serve l'unanimità ma è sufficiente la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi. I condomini possono richiedere formalmente all'amministratore di convocare un'assemblea straordinaria per affidare l'incarico a un tecnico qualificato che rediga le tabelle aggiornate, oppure in caso di inerzia possono rivolgersi al giudice.

Question 2

Vorrei proporre di rifare le tabelle millesimali perché secondo me sono sbagliate. Oltre alla consulenza, quanto costa un tecnico per ricalcolare i millesimi? Chi paga queste spese?

Accepted Answer

Per proporre la revisione delle tabelle millesimali devi dimostrare la presenza di errori o un'alterazione superiore a un quinto del valore proporzionale di un'unità immobiliare. Il costo di un tecnico varia in base al numero di unità immobiliari: indicativamente da 50 a 250 euro per unità (esclusa IVA), secondo la complessità del condominio. Se l'assemblea approva la nomina del professionista con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi, le spese vengono ripartite tra tutti i condòmini secondo i millesimi. Se invece procedi per via giudiziale, anticipi tu le spese e le recuperi dal condominio solo in caso di vittoria.

Question 3

Mi hanno chiesto tremila euro per rifare il tetto, ma i millesimi del mio appartamento sono calcolati male da sempre. Se non pago questa rata cosa mi succede? Possono mettermi in mora?

Accepted Answer

Se non paghi la rata per il rifacimento del tetto, l'amministratore può richiedere immediatamente un decreto ingiuntivo e procedere al pignoramento dei tuoi beni senza necessità di messa in mora preventiva. Automaticamente maturano interessi di mora dal giorno successivo alla scadenza e, se la morosità supera sei mesi, possono sospenderti servizi condominiali non essenziali come il cancello elettrico. Il fatto che i millesimi siano calcolati male non giustifica il mancato pagamento: devi comunque versare secondo i millesimi registrati attualmente, ma hai diritto di contestare la delibera entro trenta giorni o richiedere una rettifica delle tabelle millesimali tramite tecnico. Ti conviene saldare per evitare azioni esecutive e nel frattempo contestare formalmente i millesimi errati all'amministratore, eventualmente chiedendo un ricalcolo o proponendo un'opposizione al decreto ingiuntivo motivando l'errore.

Question 4

In assemblea hanno approvato lavori straordinari importanti. Io ho votato contro perché le tabelle non sono mai state aggiornate dopo che hanno unito due appartamenti al piano di sotto. Posso impugnare la delibera per questo motivo?

— Daniela

Accepted Answer

No, non puoi impugnare validamente la delibera sui lavori straordinari solo perché le tabelle millesimali non sono aggiornate dopo l'unione degli appartamenti. Questo motivo non costituisce un vizio della delibera stessa, che resta valida se approvata con le maggioranze previste. L'eventuale errore nelle tabelle è questione separata: puoi chiederne la revisione giudiziale in qualsiasi momento secondo l'articolo 69 delle disposizioni attuative del codice civile, se l'unione ha alterato i valori proporzionali di oltre un quinto. Per impugnare la delibera entro trenta giorni dovresti invece dimostrare vizi formali o procedurali specifici, non il semplice mancato aggiornamento delle tabelle.

Question 5

Sono sicuro che i miei millesimi siano troppo alti rispetto alla metratura reale. Posso chiedere io una revisione o serve il voto dell'assemblea? L'amministratore dice che non si può fare senza unanimità.

— Andrea

Accepted Answer

Puoi chiedere tu personalmente la revisione delle tabelle millesimali senza unanimità: l'amministratore sbaglia. Secondo l'articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, quando c'è un errore nei millesimi (come metrature sbagliate) basta la maggioranza qualificata in assemblea, cioè la maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno il 50% del valore dell'edificio. Devi incaricare un tecnico per dimostrare l'errore, poi richiedere formalmente all'amministratore di convocare un'assemblea straordinaria con questo punto all'ordine del giorno. Se l'assemblea non approva o non viene convocata, puoi anche rivolgerti direttamente al giudice per ottenere la revisione.

Question 6

Ho ricevuto il verbale di assemblea due settimane fa con la ripartizione delle spese. Mi sono accorto solo ora che i calcoli non tornano perché usano tabelle sbagliate. Ho ancora tempo per fare ricorso o è troppo tardi?

— Massimo

Accepted Answer

Hai ancora tempo per impugnare la delibera: il termine di 30 giorni decorre dalla ricezione del verbale, quindi avendo ricevuto l'atto due settimane fa ti restano ancora oltre 15 giorni. La ripartizione delle spese basata su tabelle millesimali errate o non aggiornate rende la delibera annullabile, ma devi agire con impugnazione giudiziale entro il termine perentorio, poiché semplici diffide o raccomandate non interrompono la decadenza. Consulta urgentemente un avvocato per verificare la data esatta di ricezione e procedere tempestivamente, considerando anche l'eventuale mediazione obbligatoria prevista dalla riforma. Superati i 30 giorni la delibera diventa definitiva anche se viziata.

Question 7

Diversi condomini pensano che le tabelle andrebbero rifatte. Possiamo votare in assemblea dei nuovi millesimi guardando solo le planimetrie o dobbiamo per forza chiamare un geometra?

Accepted Answer

No, non potete approvare nuove tabelle millesimali basandovi solo sulle planimetrie senza l'intervento di un tecnico qualificato. La legge richiede che le tabelle siano redatte secondo criteri precisi che tengono conto di superficie, volume, esposizione e valore delle unità immobiliari, calcoli che solo un geometra o professionista abilitato può effettuare correttamente. L'assemblea può deliberare la revisione a maggioranza qualificata se esistono errori evidenti o modifiche rilevanti dell'edificio, ma deve votare su tabelle già predisposte tecnicamente. Procedere diversamente espone la delibera al rischio di nullità per erroneità o genericità dei calcoli.

Question 8

Da quando ho comprato casa ho sempre pagato in base a tabelle che ora scopro essere superate. Se facciamo la revisione e risulta che i miei millesimi erano gonfiati, posso recuperare quello che ho versato in più negli ultimi anni?

— Luca

Accepted Answer

In generale non è possibile recuperare automaticamente le somme versate in più negli anni precedenti, poiché secondo la giurisprudenza prevalente la revisione delle tabelle millesimali produce effetti solo per il futuro, dal momento in cui diventa definitiva. Le spese già ripartite e pagate restano quindi confermate. Tuttavia, una recente pronuncia della Cassazione del settembre 2024 ha riconosciuto efficacia retroattiva alla sentenza di revisione in presenza di errori o mutamenti oggettivi, aprendo possibili margini di recupero. Per verificare la fattibilità nel tuo caso specifico è consigliabile consultare un avvocato specializzato in diritto condominiale.