Question 1

Abbiamo deliberato lavori urgenti al tetto sei mesi fa ma l'amministratore non ha ancora chiesto nemmeno un preventivo. Altri condòmini si lamentano anche per le spese non rendicontate. È sufficiente per revocarlo?

— Marco

Accepted Answer

Sì, la mancata esecuzione dei lavori urgenti al tetto deliberati sei mesi fa e le spese non rendicontate costituiscono gravi irregolarità sufficienti per revocare l'amministratore. L'assemblea condominiale può revocarlo in qualsiasi momento con la maggioranza prevista per la nomina, oppure anche un singolo condomino può chiedere la revoca giudiziale al Tribunale proprio per questi motivi specifici: mancata esecuzione delle delibere assembleari e mancato rendiconto della gestione. Vi consigliamo di convocare prima un'assemblea straordinaria per la revoca assembleare e, se questa fallisce, procedere con ricorso giudiziale presentando come prove il verbale della delibera sui lavori e la documentazione delle spese non rendicontate.

Question 2

Vorremmo convocare un'assemblea per revocare l'amministratore che non risponde alle email da mesi. Siamo in dodici condòmini: quanti voti servono per approvare la revoca?

Accepted Answer

Per revocare l'amministratore serve la maggioranza dei presenti in assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio, quindi servono sia la maggioranza numerica dei condòmini intervenuti sia almeno 500 millesimi su 1000. Prima dell'assemblea, almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio devono richiedere per iscritto che la revoca sia inserita all'ordine del giorno. Se la revoca avviene senza giusta causa, il condominio dovrà comunque pagare il compenso fino a scadenza dell'incarico. In caso di mancata esecuzione delle delibere e assenza di risposte, potrebbe configurarsi una giusta causa che esonera dal pagamento.

Question 3

Oltre alla consulenza legale, ci sono costi per revocare l'amministratore? Dobbiamo pagargli un'indennità o ci sono spese per il tribunale se si oppone?

Accepted Answer

La revoca dell'amministratore per giusta causa, come la mancata esecuzione delle delibere, non comporta alcuna indennità da versargli. Se procedete con revoca assembleare, non ci sono costi aggiuntivi oltre alle normali spese di convocazione. Qualora un singolo condomino ricorra al tribunale, dovrà anticipare le spese processuali (contributo unificato, marche da bollo, onorario avvocato), ma in caso di accoglimento avrà diritto alla rivalsa sul condominio. L'eventuale opposizione dell'amministratore non genera costi extra diretti, anche se potrebbe prolungare i tempi processuali. Le spese legali restano comunque a carico iniziale del ricorrente, con possibilità di recupero se il giudice accoglie la domanda.

Question 4

Ho chiesto più volte all'amministratore di convocare l'assemblea per discutere il suo operato ma non lo fa. Posso convocarlo io? Rischio che la revoca sia invalida?

Accepted Answer

Sì, puoi convocare tu l'assemblea se l'amministratore ignora le tue richieste, purché siate almeno due condomini che rappresentano un sesto dei millesimi. Devi prima inviare richiesta scritta all'amministratore specificando l'ordine del giorno e, se non convoca entro dieci giorni, puoi procedere autonomamente avvisando i condomini con almeno cinque giorni di anticipo. La revoca deliberata in assemblea regolarmente convocata è perfettamente valida se raggiunge la maggioranza degli intervenuti e almeno cinquecento millesimi, senza alcun rischio di invalidità. In alternativa, anche un singolo condomino può richiedere la revoca giudiziale al Tribunale dimostrando le gravi irregolarità dell'amministratore, come il ripetuto rifiuto di convocazione.

Question 5

Ho solo email e messaggi in cui chiedo notizie sui lavori ma l'amministratore risponde a monosillabi o non risponde. Bastano come prova o serve altro per dimostrare l'inadempienza?

Accepted Answer

Le email e i messaggi possono costituire un primo elemento probatorio dell'inadempienza dell'amministratore, ma è consigliabile integrarli con richieste formali tramite PEC o raccomandata A/R che chiedano esplicitamente notizie sull'esecuzione dei lavori deliberati. Per rafforzare la prova, occorre produrre anche il verbale assembleare che ha approvato i lavori non eseguiti e documentare eventuali altre evidenze come foto o preventivi mai richiesti. La mancata esecuzione delle delibere rientra tra le gravi irregolarità che giustificano la revoca per giusta causa secondo l'articolo 1129 del codice civile. In sede assembleare o giudiziale, un quadro probatorio completo e formale risulta più efficace delle sole comunicazioni informali.

Question 6

Sono l'unico condòmino davvero arrabbiato, gli altri si lamentano ma non vogliono esporsi. Posso avviare la revoca da solo o servono più firme? Ho paura di restare isolato.

Accepted Answer

Puoi avviare la procedura di revoca anche da solo, senza bisogno di altre firme. Se disponi di almeno 166 millesimi puoi richiedere per iscritto la convocazione di un'assemblea straordinaria e, se l'amministratore non risponde entro 10 giorni, convocarla direttamente tu. In alternativa, e particolarmente adatto al tuo caso per evitare l'isolamento, puoi ricorrere direttamente al Tribunale competente per grave irregolarità nella gestione, come la mancata esecuzione delle delibere assembleari. Il ricorso giudiziale è una tua iniziativa personale che tutela comunque tutti i condomini e non richiede l'appoggio degli altri. Ti consigliamo di documentare tutte le delibere non eseguite e consultare un avvocato condominialista per valutare le prove e i costi dell'azione legale.

Question 7

L'amministratore è stato nominato per tre anni e siamo solo al secondo. Possiamo revocarlo lo stesso oppure dobbiamo aspettare la scadenza naturale del mandato?

Accepted Answer

L'amministratore di condominio può essere revocato in qualsiasi momento dall'assemblea condominiale, anche prima della scadenza del mandato triennale, con la stessa maggioranza richiesta per la nomina. Non è necessaria una giusta causa specifica, trattandosi di revoca ad nutum che ha efficacia dal momento della comunicazione. Nel vostro caso, la mancata esecuzione delle delibere costituisce una grave irregolarità che legittima sia la revoca assembleare che, in alternativa, la richiesta di revoca giudiziale da parte di un singolo condomino. L'amministratore revocato avrà diritto al compenso maturato fino alla cessazione e, in assenza di giusta causa, al risarcimento danni per il periodo residuo del mandato.

Question 8

Temo che se proviamo a revocarlo l'amministratore impugni la delibera sostenendo che le accuse sono infondate. Come possiamo tutelarci e far valere le nostre ragioni?

Accepted Answer

Per tutelarvi dal rischio di impugnazione della delibera di revoca, la soluzione più sicura è richiedere la revoca giudiziale anziché quella assembleare. La mancata esecuzione delle delibere costituisce espressamente "grave irregolarità" secondo l'articolo 1129 del codice civile, quindi potete presentare ricorso direttamente al Tribunale allegando prove concrete come verbali assembleari, diffide inviate all'amministratore e documentazione che dimostri l'inadempimento. Il decreto del giudice non è impugnabile come una delibera assembleare ed è appellabile solo con reclamo entro dieci giorni. Prima del ricorso, raccogliete tutte le prove documentali possibili e inviate una diffida formale all'amministratore per rafforzare la vostra posizione.