Question 1

Ho scoperto che il nostro amministratore non ha versato i contributi INPS della portinaia da mesi e ci sono arrivate cartelle esattoriali. Questa è una causa sufficiente per revocarlo? Oppure serve una sentenza del tribunale prima?

— Marco

Accepted Answer

L'omesso versamento dei contributi INPS della portinaia con cartelle esattoriali al condominio costituisce grave irregolarità fiscale che giustifica la revoca dell'amministratore senza necessità di sentenza preventiva. L'assemblea può deliberare la revoca immediata con la maggioranza dei presenti e almeno 500 millesimi, su richiesta di almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. In alternativa, ogni singolo condomino può chiedere la revoca giudiziale al Tribunale dopo aver tentato la procedura assembleare, presentando come prova le cartelle esattoriali ricevute. Il giudice valuta l'irregolarità in modo non discrezionale e provvede con decreto motivato, escludendo la possibile renomina dell'amministratore revocato.

Question 2

Abbiamo raccolto le prove che l'amministratore ha fatto pagamenti irregolari. Quanto tempo ci vuole dalla convocazione dell'assemblea alla revoca effettiva? Nel frattempo possiamo bloccare i suoi poteri?

— Francesca

Accepted Answer

La revoca dell'amministratore per gravi irregolarità fiscali tramite assemblea richiede generalmente da uno a due mesi: almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio possono richiedere la convocazione, che deve avvenire entro 30 giorni, dopodiché l'assemblea delibera con maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi. Nel frattempo l'assemblea non può bloccare i poteri dell'amministratore, che restano pieni fino alla delibera di revoca. Tuttavia è possibile ricorrere al Tribunale per una revoca giudiziale urgente che, in presenza di prove concrete di gravi irregolarità fiscali come pagamenti irregolari, può disporre la sospensione immediata dei poteri. La via giudiziale permette quindi un intervento più rapido rispetto alla procedura assembleare ordinaria.

Question 3

Se revoco l'amministratore per mancato versamento delle tasse condominiali, chi paga i debiti che ha accumulato? Rischio che gli altri condomini debbano mettere altri soldi per sanare la sua gestione?

Accepted Answer

Quando revochi l'amministratore per mancato versamento delle tasse condominiali, i debiti accumulati restano formalmente a carico del condominio, ma l'ex amministratore è personalmente responsabile e deve risarcire tutti i danni causati, compresi sanzioni fiscali, interessi e crediti prescritti per sua inerzia. Il condominio può agire in giudizio per ottenere il rimborso integrale di queste somme, evitando così che i condomini debbano mettere altri soldi di tasca propria. Il nuovo amministratore subentrerà nella gestione e potrà promuovere l'azione di responsabilità contro il precedente amministratore inadempiente.

Question 4

Sospetto che il nostro amministratore nasconda dei pagamenti. Ho diritto di vedere tutti i documenti fiscali, le fatture e i bonifici? Posso chiedergli l'accesso ai conti correnti del condominio?

Accepted Answer

Sì, hai pieno diritto di visionare gratuitamente tutti i documenti fiscali, le fatture, i bonifici e gli estratti del conto corrente condominiale in qualsiasi momento, senza dover motivare la richiesta, come previsto dagli articoli 1129, 1130 e 1130-bis del Codice Civile. Invia una richiesta scritta all'amministratore indicando specificatamente i documenti che vuoi esaminare; se non risponde entro 7-10 giorni, inviagli una diffida formale. In caso di rifiuto persistente o irregolarità accertate, puoi convocare l'assemblea condominiale per chiedere la revoca dell'amministratore per gravi irregolarità nella gestione. L'amministratore deve facilitare l'accesso presso la sua sede e permetterti di estrarre copie a tue spese.

Question 5

So che l'amministratore non sta versando i contributi previdenziali, ma alcuni condomini vogliono aspettare. Se aspettiamo troppo, rischiamo di essere corresponsabili dei suoi debiti? Possono rivalersi su di noi?

— Stefano

Accepted Answer

I condomini non rischiano di diventare automaticamente corresponsabili dei debiti fiscali o previdenziali dell'amministratore per il semplice fatto di attendere prima di revocarlo. L'amministratore agisce come mandatario e deve gestire le somme condominiali separatamente dal proprio patrimonio, quindi la sua irregolarità resta una sua responsabilità personale. Tuttavia, l'omesso versamento dei contributi previdenziali costituisce una grave irregolarità che giustifica la revoca immediata ai sensi dell'art. 1129 c.c., e ritardi prolungati potrebbero esporre il condominio a sanzioni o complicazioni in caso di accertamenti dell'INPS. È consigliabile convocare urgentemente l'assemblea per deliberare la revoca con la maggioranza prevista, oppure ricorrere al giudice se necessario, per tutelare gli interessi condominiali ed evitare contenziosi futuri.

Question 6

Per revocare l'amministratore per irregolarità fiscali serve una perizia contabile? Oppure bastano le ricevute mancanti e le raccomandate dell'Agenzia delle Entrate che abbiamo ricevuto? Chi deve raccogliere le prove?

— Chiara

Accepted Answer

Per revocare l'amministratore di condominio per gravi irregolarità fiscali non è obbligatoria una perizia contabile. Possono bastare prove documentali come le ricevute mancanti e le raccomandate dell'Agenzia delle Entrate, purché dimostrino irregolarità sufficientemente gravi da giustificare la revoca. La raccolta delle prove spetta ai condomini richiedenti, che devono presentarle in assemblea o al giudice a seconda della procedura scelta. Il giudice valuterà discrezionalmente la gravità della condotta, considerando che non ogni irregolarità formale o modesta giustifica automaticamente la revoca, ma deve emergere un danno o rischio concreto per il condominio.

Question 7

Se lo revochiamo per gravi irregolarità fiscali, l'amministratore può farci causa per diffamazione o per risarcimento danni? Rischio personalmente qualcosa se propongo io la revoca in assemblea?

Accepted Answer

Se la revoca dell'amministratore avviene in assemblea sulla base di gravi irregolarità fiscali documentate, non vi è generalmente rischio di causa per diffamazione o risarcimento danni, poiché la delibera assembleare è un atto interno protetto dal diritto di controllo condominiale. Chi propone la revoca non risponde personalmente se le contestazioni sono fondate su fatti comprovati e restano nell'ambito assembleare, senza diffusione pubblica di accuse infondate. L'amministratore potrebbe impugnare la delibera solo se priva di fondamento oggettivo, ma non per diffamazione. È essenziale documentare preventivamente le irregolarità con prove concrete per evitare qualsiasi contestazione.

Question 8

Una volta revocato l'amministratore in assemblea, posso nominare subito il sostituto nella stessa seduta? Oppure servono due assemblee separate? Nel frattempo chi gestisce le emergenze del condominio?

Accepted Answer

Puoi nominare il nuovo amministratore nella stessa assemblea in cui revochi quello precedente, purché entrambi i punti siano previsti all'ordine del giorno. Non servono due assemblee separate: basta la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno metà del valore dell'edificio per entrambe le delibere. Fino all'accettazione formale del nuovo amministratore, quello revocato rimane responsabile solo per le gestioni urgenti e conservative, evitando così la paralisi del condominio. Se l'assemblea non nomina subito il sostituto, almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore possono auto-convocare l'assemblea entro dieci giorni.