Question 1

Il nostro amministratore è in carica da due anni e non ha mai presentato un rendiconto completo. Ci sono scadenze precise entro cui deve farlo? Dopo quanto tempo posso dire che è inadempiente?

Accepted Answer

L'amministratore deve presentare il rendiconto annuale e convocare l'assemblea per la sua approvazione entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio, quindi generalmente entro il 30 giugno se l'anno fiscale chiude il 31 dicembre. Dopo due anni senza rendiconti completi, l'amministratore è già inadempiente da tempo, configurando una grave irregolarità che costituisce giusta causa di revoca. Potete agire immediatamente inviando una richiesta scritta, convocando un'assemblea straordinaria con almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio, oppure ricorrendo al Tribunale per la revoca giudiziale e la nomina di un nuovo amministratore. Si consiglia di verificare il regolamento condominiale per eventuali termini più brevi e di documentare tutte le richieste per sostenere l'azione legale.

Question 2

Abbiamo scoperto che mancano tre rendiconti. Se decidiamo di revocarlo, in quanto tempo si può fare? Dobbiamo aspettare la scadenza del mandato o possiamo agire subito?

Accepted Answer

L'omissione di tre rendiconti annuali costituisce una grave irregolarità che legittima la revoca immediata dell'amministratore, senza dover attendere la scadenza naturale del mandato. Uno o più condomini possono presentare ricorso al Tribunale chiedendo la revoca giudiziale per inadempimento dell'obbligo previsto dall'articolo 1130 del Codice civile. L'inadempimento è considerato grave anche senza dimostrare un danno economico concreto per il condominio. L'eventuale presentazione tardiva dei rendiconti o la loro successiva approvazione assembleare non annulla il diritto alla revoca. Una volta revocato dal giudice, lo stesso amministratore non potrà essere riconfermato dall'assemblea condominiale.

Question 3

Siamo stanchi di questa situazione ma temiamo che procedere alla revoca ci costi troppo. Oltre alla vostra consulenza, dovremo sostenere spese legali importanti? Ci sono costi per convocare l'assemblea straordinaria?

— Giuseppe

Accepted Answer

No, revocare l'amministratore per omesso rendiconto non richiede necessariamente spese legali importanti. Potete procedere convocando un'assemblea condominiale straordinaria, dove basta la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio per deliberare la revoca. I costi per convocare l'assemblea sono minimi: se l'amministratore non provvede entro 30 giorni dalla richiesta scritta, potete farla convocare tramite ufficiale giudiziario con una spesa di circa 50-150 euro, ripartibile tra i condomini richiedenti. L'alternativa giudiziale comporterebbe solo contributo unificato e marca da bollo, senza obbligo di avvocato per ricorsi semplici, ma conviene tentare prima la via assembleare per evitare anche questi costi.

Question 4

Come singolo condomino ho il diritto di vedere i bilanci degli ultimi anni? L'amministratore dice che li presenterà alla prossima assemblea, ma sono passati mesi. Cosa posso pretendere esattamente?

Accepted Answer

Hai il pieno diritto di accedere immediatamente ai bilanci condominiali degli ultimi anni senza dover attendere l'assemblea e senza giustificare la tua richiesta, come previsto dall'articolo 1130-bis del Codice Civile. Puoi pretendere di visionare tutta la documentazione contabile e richiedere copie a tue spese in tempi ragionevoli. L'amministratore non può rifiutare o ritardare ingiustificatamente l'accesso, e spetta a lui dimostrare di averti consentito questo diritto. Se persiste nel negare la documentazione, il suo comportamento costituisce irregolarità che può portare alla revoca giudiziale anche su richiesta di un solo condomino. Invia una richiesta formale scritta all'amministratore e, se non ottieni riscontro, potrai procedere per vie legali.

Question 5

Se continuiamo ad aspettare e non facciamo nulla, rischiamo qualcosa? Il condominio può avere problemi fiscali o legali se l'amministratore non documenta entrate e uscite? Ho paura che peggioreremo la situazione.

— Marco

Accepted Answer

Sì, continuare ad aspettare comporta rischi concreti per il condominio. L'omesso rendiconto costituisce una grave irregolarità che legittima qualsiasi condomino a richiedere la revoca giudiziale dell'amministratore presso il Tribunale, anche senza provare un danno specifico. La mancanza di documentazione di entrate e uscite può inoltre complicare eventuali future verifiche fiscali da parte dell'Agenzia delle Entrate, rendendo opaca la tracciabilità delle spese condominiali. Più tempo passa, più la situazione si aggrava: l'accumulo di rendiconti omessi rafforza le basi per contenziosi e può generare ulteriori irregolarità gestionali. È consigliabile agire tempestivamente convocando un'assemblea per la revoca ordinaria o rivolgendosi a un giudice per quella giudiziale, evitando così che la gestione irregolare peggiori ulteriormente.

Question 6

Per provare che l'amministratore non ha presentato i rendiconti, cosa devo portare in assemblea? Bastano i verbali delle riunioni precedenti o servono raccomandate, PEC, altre prove scritte?

Accepted Answer

Per provare in assemblea l'omesso rendiconto dell'amministratore bastano i verbali delle riunioni precedenti che attestano l'assenza di presentazione e approvazione del rendiconto nei 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio previsti dall'art. 1130 c.c. I verbali costituiscono prova sufficiente dell'inadempimento poiché documentano ufficialmente la mancata discussione del rendiconto nei termini di legge. Raccomandate, PEC o altri solleciti scritti non sono strettamente necessari ma rafforzano la posizione dimostrando un comportamento ostinato dell'amministratore, risultando particolarmente utili in caso di successiva revoca giudiziale. Porta copie autenticate dei verbali per evitare contestazioni durante l'assemblea.

Question 7

Il nostro amministratore presenta qualche documento, ma sempre incompleto: mancano voci, allegati, dettagli sui fornitori. Questa situazione è comunque una violazione? Possiamo procedere anche se qualcosa ci ha dato?

— Francesco

Accepted Answer

La presentazione di un rendiconto incompleto costituisce una grave irregolarità gestionale equiparabile all'omessa rendicontazione, violando l'obbligo dell'amministratore di redigere un documento esaustivo con tutte le voci, allegati e dettagli sui fornitori. La giurisprudenza conferma che anche la rendicontazione parziale o insufficiente giustifica la revoca giudiziale, senza necessità di provare un danno concreto: è sufficiente l'inadempimento oggettivo. Potete quindi procedere con un ricorso al Tribunale anche se l'amministratore ha fornito qualche documento, poiché la norma richiede completezza e non tollera adempimenti parziali. Non è necessaria alcuna delibera assembleare preventiva per avviare il procedimento di revoca giudiziale.

Question 8

Abbiamo votato la revoca in assemblea ma l'amministratore dice che non è valida e continua a gestire il condominio. Può farlo? Come ci difendiamo se si rifiuta di lasciare l'incarico?

Accepted Answer

No, l'amministratore revocato non può continuare a gestire il condominio. La delibera assembleare di revoca ha effetto immediato e lo esonera dall'incarico, indipendentemente dalla causa. Per difendervi, inviate subito una raccomandata con il verbale assembleare intimandogli di cessare le funzioni e consegnare documenti e rendiconto entro termini brevi. Convocate l'assemblea per nominare il nuovo amministratore e, se persiste il rifiuto, un singolo condomino può presentare ricorso urgente al Tribunale per ottenere la revoca giudiziale e l'ordine di cessazione immediata. L'omesso rendiconto annuale costituisce grave irregolarità che rafforza ulteriormente la vostra posizione.