Question 1

Ho un rustico di famiglia che è praticamente un rudere, senza tetto e con muri pericolanti. Il Comune mi ha mandato un accertamento IMU per tre anni. Quali requisiti servono per dimostrare che è davvero inagibile e non devo pagare?

— Roberto

Accepted Answer

Per dimostrare l'inagibilità del tuo rustico e ottenere l'esenzione o la riduzione del 50% della base imponibile IMU, devi provare che il fabbricato è fisiologicamente inutilizzabile per grave fatiscenza strutturale non risolvibile con manutenzione ordinaria. È indispensabile un attestato tecnico di inagibilità rilasciato da un professionista abilitato (ingegnere, architetto o geometra iscritto all'albo) o dall'ufficio tecnico comunale, che certifichi il deterioramento irreversibile della struttura, come l'assenza del tetto e l'instabilità dei muri. L'autocertificazione non è sufficiente e la certificazione deve essere presentata entro i termini di autotassazione o allegata al ricorso contro l'accertamento comunale, da proporre entro 60 giorni dalla notifica. La giurisprudenza richiede che l'inagibilità derivi esclusivamente da cause strutturali oggettive e non da semplice incuria o mancanza di arredi.

Question 2

L'accertamento IMU è arrivato due settimane fa. So che la casa di mia nonna è inabitabile da anni, ma non ho mai fatto certificare nulla. Ho ancora tempo per fare ricorso o devo prima pagare?

Accepted Answer

Per ottenere la riduzione IMU al 50% per inagibilità è indispensabile presentare al Comune una perizia tecnica di un professionista abilitato o una dichiarazione sostitutiva che attesti il grave degrado fisico dell'immobile. La semplice affermazione dell'inagibilità non è sufficiente senza documentazione ufficiale. Dovete agire rapidamente su due fronti: ottenere subito la perizia tecnica e presentare domanda al Comune, e contemporaneamente verificare i termini di ricorso contro l'accertamento (generalmente 60 giorni dalla notifica). È consigliabile consultare un commercialista o tributarista su IUSPERT.IT per valutare la strategia migliore, poiché la documentazione va preparata correttamente prima di procedere con il ricorso.

Question 3

Per dimostrare l'inagibilità mi hanno detto che serve una perizia di un tecnico. Quanto può costare? Vale la pena farla se l'accertamento IMU è di 2000 euro?

Accepted Answer

La perizia tecnica per dimostrare l'inagibilità costa mediamente tra 250 e 500 euro, ma considerando che otterreste una riduzione IMU del 50% (circa 1.000 euro annui sul vostro accertamento di 2.000 euro), l'investimento si ammortizzerebbe in pochi mesi e rappresenterebbe un risparmio negli anni successivi. Potete scegliere tra una perizia dell'Ufficio tecnico comunale o un'autocertificazione con perizia privata asseverata da un tecnico abilitato, allegando documentazione che dimostri l'inagibilità oggettiva e strutturale dell'immobile. L'inagibilità deve derivare da degrado fisico o obsolescenza funzionale che richieda interventi di restauro o ristrutturazione, non semplice manutenzione ordinaria.

Question 4

Il mio fabbricato ha una parte ancora abitabile e una parte completamente crollata. Il Comune dice che devo pagare l'IMU per intero. È vero o posso chiedere una riduzione proporzionale?

Accepted Answer

Nel caso del vostro fabbricato parzialmente crollato, il Comune ha ragione: la normativa IMU prevede un criterio "tutto o nulla" e non ammette riduzioni proporzionali. Per ottenere la riduzione del 50% della base imponibile è necessario che l'intero immobile sia dichiarato inagibile o inabitabile e completamente inutilizzato. Poiché una parte risulta ancora abitabile, non sussistono i requisiti per l'agevolazione. L'unica alternativa sarebbe dimostrare, tramite perizia tecnica, che l'intero fabbricato è da qualificarsi come "collabente", nel qual caso spetterebbe l'esenzione totale dall'IMU. In assenza di tale qualificazione, dovrete corrispondere l'imposta per l'intero immobile.

Question 5

Se non pago l'accertamento IMU perché penso di aver ragione sull'inagibilità, rischio il fermo auto o il pignoramento? Oppure ho tempo per dimostrare che la casa è inabitabile?

Accepted Answer

Se non paghi l'accertamento IMU ritenendo fondata l'inagibilità del fabbricato, rischi effettivamente il fermo amministrativo del veicolo o il pignoramento come misure di riscossione coattiva. Tuttavia, hai 60 giorni dalla notifica per impugnare l'accertamento davanti alla Commissione Tributaria Provinciale, allegando prove oggettive dell'inagibilità (verbali tecnici, certificati, perizie). Durante il giudizio puoi richiedere la sospensione della riscossione dimostrando danno grave. Per ottenere l'esenzione IMU devi provare l'inagibilità effettiva non superabile con manutenzione ordinaria, la mancanza di utilizzo e, se l'immobile è privo di rendita catastale, l'assenza del presupposto impositivo.

Question 6

Per l'esenzione IMU basta una perizia privata o devo per forza avere un certificato di inagibilità rilasciato dal Comune? Perché l'ufficio tecnico mi ha detto che ci vogliono mesi.

Accepted Answer

Per ottenere la riduzione del 50% della base imponibile IMU per fabbricato inagibile non è obbligatorio il certificato comunale: la normativa ammette anche una perizia di un tecnico abilitato privato o un'autocertificazione allegata alla dichiarazione IMU. La perizia deve però attestare che l'inagibilità non sia risolvibile con manutenzione ordinaria o straordinaria e che l'immobile sia effettivamente non utilizzato. I tempi lunghi dell'ufficio tecnico comunale sono dovuti alla procedura di sopralluogo e accertamento prevista, ma puoi evitare l'attesa ricorrendo alla perizia privata con data certa. Verifica sempre il regolamento IMU del tuo Comune che può prevedere integrazioni specifiche.

Question 7

Ho pagato l'IMU per due anni su un immobile che poi è stato dichiarato inagibile. Posso chiedere il rimborso di quanto versato? E come devo fare?

Accepted Answer

Se il tuo immobile era effettivamente inagibile durante i due anni di pagamento IMU, puoi richiedere il rimborso della differenza, poiché la legge prevede una riduzione al 50% della base imponibile per fabbricati inagibili. È necessario però far redigere una perizia tecnica asseverata da un professionista abilitato che certifichi l'inagibilità per il periodo in questione. Presentata la perizia al Comune, dovrai compilare una dichiarazione IMU integrativa e un'istanza di rimborso entro cinque anni dal pagamento. Il Comune valuterà la documentazione e procederà al rimborso della quota eccedente versata.

Question 8

La mia casa è inagibile per danni da terremoto, ma sto facendo i lavori di ristrutturazione. L'esenzione IMU vale anche durante i lavori o solo se non ci sono interventi in corso?

Accepted Answer

L'esenzione IMU per fabbricati inagibili vale anche durante i lavori di ristrutturazione, purché l'immobile mantenga lo stato di inagibilità documentato e gli interventi rientrino in un piano di recupero autorizzato. Nel caso di danni da terremoto, l'esenzione decorre dalla data dell'evento dannoso e persiste fino al ripristino della praticabilità, anche con cantiere attivo. È necessario presentare dichiarazione IMU al Comune entro il 30 giugno dell'anno successivo, allegando l'ordinanza di inagibilità e la documentazione sui lavori in corso. L'immobile non deve risultare temporaneamente utilizzato durante gli interventi per mantenere il beneficio.